Notas informativas |
Hoxe é de 2006 |
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(Agrupación Estradense
de Defensa do Rural e Urbano )
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"AXENTE URBANIZADOR"
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EURORESIDENTES:COM.- 6-novembro de 2004.-Los embajadores extranjeros escriben a Zapatero . Los residentes extranjeros de la Comunidad Valenciana se han rebelado contra la política y el modelo urbanistico del Gobierno Valenciano. The Sunday Telegraph se hace eco con dureza del problema. Se refiere a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) de servir a los intereses de grandes promotores y de estar apoyada por políticos corruptos. En esta situación han confluido denuncias contenidas en el informe de la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo sobre supuestos abusos urbanísticos en la Comunidad Valenciana. El PP y el PSOE valencianos cierran filas conjuntamente en defensa de la citada Ley.
Reproducimos por su interés el artículo aparecido en el diario
Valenciano Levante, en el que se recoge que hasta el ex jefe del espionaje de
Canadá protesta contra la citada Ley y que 17 embajadores han escrito
a Zapatero para denunciar el atropello que se está produciendo.
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El ex jefe del espionaje de Canadá lidera la protesta contra las expropiaciones en la costa
Aparecido en el diario Levante: 1/11/2004
«La Comunidad se convertirá en un muro de ladrillo económico», asegura Zvoboda.
El ex director del servicio de inteligencia de Canadá, Charles Zvoboda, encabeza una lista de 20.000 extranjeros con intereses inmobiliarios en la costa valenciana que protesta contra la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU). Zvoboda, que tiene una propiedad en la localidad de Benissa, en la zona de la partida de Benimarco, ha advertido de que la Comunidad Valenciana se convertirá en «un muro de ladrillo económico».
Según el ex jefe del espionaje canadiense, que reside desde hace años en la costa valenciana, el Gobierno de la Generalitat «está fuertemente endeudado y confía enteramente en un único sector, el de la construcción». En opinión de Zvoboda prácticamente cada localidad valenciana «tiene planes para construir miles de viviendas más en la esperanza de convertirse en un nuevo 'El Dorado' a costa de las hordas de jubilados que proceden del norte de Europa», señala.
La de Zvoboda es una de las 20.000 firmas que ha recibido el embajador británico en España, Stephen Wright, quien ha unido su voz a la de otros dieciséis embajadores de países europeos para protestar contra supuestas expropiaciones de las propiedades de extranjeros en la Comunidad Valenciana.
De las protestas se ha hecho eco el diario británico The Sunday Telegraph que ayer recogía una información, según la cual propietarios extranjeros han tenido que vender los terrenos «en torno a sus casas por una décima parte de su valor además de pagar casi 350.000 euros en obras de infraestructura».
Carta de los embajadores a Zapatero
Los 17 embajadores han escrito, según el periódico, al presidente del Gobierno español, José Luis Rodríguez Zapatero, instándole a poner fin «al aparente abuso de la legalidad» por parte del Gobierno valenciano y advirtiéndole de que está perjudicando la reputación del país.
A pesar de los llamamientos a la Generalitat, los embajadores se quejan en su carta de que la ley en cuestión «sigue en vigor y muchos residentes se encuentran amenazados por la expropiación de sus casas o se exponen a grandes exigencias financieras de promotores de urbanizaciones», añade el diario.
Según el periódico, la protesta «refleja la creciente irritación entre los propietarios de viviendas en una zona de 240 kilómetros a lo largo de la Costa Blanca». Sus protestas se centran en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), destinada a impedir que los dueños de propiedades se opongan a los planes urbanísticos y que está siendo «explotada por empresas de construcción con el apoyo de políticos locales corruptos», dice el Sunday Telegraph.
«En una localidad tras otra -a esas compañías- se les ha dado el derecho de confiscar los terrenos en torno a las viviendas de extranjeros a cambio de sumas ridículas y a exigirles a ésos además el pago de ciertas cantidades para sufragar la construcción de carreteras, alcantarillado y otros servicios», añaden.
El Parlamento Europeo , Visto el artículo 194 del Tratado CE, que otorga el derecho de petición a todos los ciudadanos y residentes de la UE, Visto el artículo 6 del Tratado de la Unión Europea, que declara que la Unión respetará los derechos fundamentales garantizados por el Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales y se otorgará los medios necesarios para alcanzar sus objetivos y llevar a cabo las políticas correspondientes, Visto el apartado 5 del artículo 108 de su Reglamento, A. Considerando el contenido y las recomendaciones del Informe de la tercera misión de investigación en España, aprobado por la Comisión de Peticiones el 11 de abril de 2007, en el que se investigaban las alegaciones formuladas en un gran número de peticiones relativas a la vulneración de los legítimos derechos de los ciudadanos europeos a sus propiedades y se expresaba su inquietud acerca del desarrollo sostenible, la protección del medio ambiente y el suministro y la calidad de las aguas, así como con respecto a los procedimientos de contratación pública, por lo general en relación con las deficiencias en el control de los procesos de urbanización por parte de las autoridades locales y regionales, B. Considerando su Resolución, de 13 de diciembre de 2005, sobre las alegaciones de aplicación abusiva de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) y sus repercusiones para los ciudadanos europeos(1) , C. Considerando la información sobre los casos de prácticas de corrupción relacionados con macroproyectos de urbanización que han conducido a la detención y condena de funcionarios y políticos elegidos en las administraciones públicas locales, D. Considerando que España ha promulgado recientemente una nueva legislación marco nacional reguladora del régimen del suelo, que entrará en vigor el día 1 de julio, E. Considerando que la Comisión ha incoado procedimientos de infracción contra España por la deficiente aplicación de las Directivas comunitarias sobre contratación pública en relación con los proyectos de urbanización en la Comunidad Valenciana,
1. Entiende que la obligación de ceder propiedad privada adquirida legítimamente, sin seguir el procedimiento debido y sin ofrecer una compensación adecuada, vinculada a la obligación de sufragar costes arbitrarios para el desarrollo de infraestructuras no solicitadas, y a menudo innecesarias, constituye una vulneración de los derechos fundamentales de las personas de conformidad con el Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales y la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (véase, por ejemplo, el asunto Aka/Turquía(2) ) y con arreglo a lo dispuesto en el Tratado de la Unión Europea; 2. Lamenta profundamente que las prácticas mencionadas se hayan extendido a varias regiones españolas, especialmente a la Comunidad Valenciana y otras regiones de la franja costera mediterránea, pero también, por ejemplo, a la Comunidad de Madrid; 3. Expresa su más enérgica condena y oposición a los macroproyectos de urbanización emprendidos por empresas constructoras y promotores inmobiliarios, proyectos que no responden en absoluto a las necesidades reales de las ciudades y los pueblos afectados, son insostenibles en el plano ambiental y tienen un impacto desastroso en la identidad histórica y cultural de las zonas afectadas; 4. Condena la aprobación tácita por algunos ayuntamientos de planes urbanísticos que más tarde son declarados ilegales, lo que lleva al derribo o la amenaza de derribo de bienes inmobiliarios adquiridos de buena fe por ciudadanos europeos a través de promotores y agentes de la propiedad; 5. Reconoce los esfuerzos de la Comisión por garantizar el cumplimiento por España de las Directivas sobre contratación pública, si bien considera que la Comisión debería prestar una especial atención a los casos documentados de infracción de las directivas que regulan las cuestiones relacionadas con el medio ambiente, las aguas y las políticas de protección del consumidor; 6. Considera imperativo tomar medidas adecuadas que garanticen la correcta aplicación y el adecuado respeto de la Directiva marco del agua(3) en lo que se refiere a los grandes proyectos urbanísticos; 7. Pide al Consejo, a la Comisión y al Estado miembro interesado a que garanticen a todos los ciudadanos y residentes de la UE el pleno respeto del Derecho comunitario y de los derechos fundamentales; 8. Ruega a las autoridades españolas y a los Gobiernos de las Comunidades Autónomas, y en particular al Gobierno de la Comunidad Valenciana, sobre quienes recae la obligación de respetar y aplicar las disposiciones del Tratado UE y la legislación de la Unión, que reconozcan el derecho legítimo de las personas a su propiedad adquirida legalmente y establezcan por ley criterios más precisos para la aplicación del artículo 33 de la Constitución Española con respecto a la utilidad pública y el interés social, con el fin de prevenir y prohibir que las decisiones de las autoridades locales y regionales vulneren los derechos de propiedad de las personas; 9. Pone en tela de juicio los métodos de selección de los promotores inmobiliarios y agentes urbanizadores, así como las competencias, a menudo excesivas, que en la práctica les otorgan algunas autoridades locales a expensas de los intereses de las comunidades locales y de los ciudadanos que tienen sus hogares y sus propiedades adquiridas legalmente en los municipios afectados; 10. Insta a las autoridades locales a que consulten a sus ciudadanos y los impliquen en los proyectos urbanísticos, con el fin de fomentar un desarrollo urbanístico aceptable y sostenible en aquellos lugares en que sea necesario en interés de las comunidades locales, y no únicamente en función de los intereses de los promotores inmobiliarios, los agentes de la propiedad inmobiliaria y otros agentes con intereses creados; 11. Expresa su más enérgica condena de la práctica encubierta de algunos promotores inmobiliarios que, de forma subrepticia, socavan los derechos de propiedad legítimos de ciudadanos europeos por medio de interferencias en el registro de la propiedad, al tiempo que insta a las autoridades locales a que establezcan salvaguardias jurídicas apropiadas que impidan dicha práctica; 12. Insta a las autoridades regionales a que creen comisiones administrativas especiales que cuenten con la participación de los defensores del pueblo locales, con la información de servicios independientes de investigación y con poderes de arbitraje sobre los conflictos relacionados con los proyectos urbanísticos, a las que puedan acceder de forma gratuita los afectados directamente por este tipo de proyectos, incluidas las víctimas de operaciones inmobiliarias ilegales en relación con proyectos urbanísticos no autorizados; 13. Considera que, cuando deba compensarse la pérdida de propiedad inmobiliaria, dicha compensación debe efectuarse aplicando tasaciones adecuadas y conformes a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos; 14. 14 Insta a la Comisión a que emprenda una campaña de información dirigida a los ciudadanos europeos que adquieran bienes inmuebles en otro Estado miembro; 15. Encarga a su Presidente que transmita la presente Resolución al Consejo y a la Comisión, así como a las autoridades españolas y a los Gobiernos de las Comunidades Autónomas españolas. (1) DO C 286 E de 23.11.2006, p. 225. |
Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de junio de 2007, sobre los resultados de la misión de investigación en las comunidades autónomas de Andalucía, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid, en nombre de la Comisión de Peticiones
El
Confidencial.com.27/06/2007-Bruselas denuncia la ley urbanística
valenciana (LUV) ante el Tribunal de Luxemburgo
vivienda, urbanismo, Valencia.
Europa Press. Bruselas (Bélgica).-
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La Comisión Europea denunció este miércoles la Ley Urbanística Valenciana (LUV) ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo (TUE) al considerar que infringe la normativa comunitaria en materia de contratación pública. El Ejecutivo comunitario cree que la LUV no remedia las infracciones detectadas en la polémica Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), a la que sustituyó en diciembre de 2005, y sigue sin respetar las exigencias de publicidad y transparencia que impone la normativa europea de contratación pública.
"Aunque simplifica el procedimiento de selección de los agentes urbanizadores, la LUV sigue incumpliendo las directivas sobre contratación pública de la UE en varios aspectos", aseguró la Comisión a través de un comunicado. Entre las infracciones detectadas, Bruselas menciona "la situación de los promotores que piden el inicio de un plan de actuación integrada (PAI), el contenido y la publicidad de los anuncios de licitación, algunos criterios de adjudicación del contrato, y la posibilidad de modificar partes del contrato o proyecto seleccionado después de su adjudicación".
El Ejecutivo comunitario denunció además que las autoridades españolas "no han cumplido las obligaciones que les impone el derecho comunitario, al no haber adoptado medidas para impedir que se adjudiquen contratos infringiendo la legislación de la UE". Finalmente, la Comisión constata que existe una "discrepancia" de interpretación sobre la "cuestión fundamental" de "si los PAI son contratos públicos sometidos a las normas de contratación pública de la UE". "Las autoridades españolas mantienen que los PAI no son contratos públicos y que, por consiguiente, ni la LRAU ni la LUV infringen las directivas de la UE. La Comisión mantiene la opinión contraria", señala.
La actuación de Bruselas contra la legislación urbanística valenciana se inició en marzo de 2005 con una carta de emplazamiento en la que se cuestionaba la compatibilidad de la LRAU con el derecho comunitario. Tras recibir un dictamen motivado, la Comunidad Valenciana derogó la LRAU y la sustituyó por la LUV en diciembre de 2005. Sin embargo, la Comisión consideró que la nueva norma seguía vulnerando el derecho europeo y lanzó un nuevo expediente el 4 de abril de 2006 que acaba este miércoles ante el TUE.
Macroproyectos de urbanización
También la Eurocámara ha tratado en varias ocasiones la cuestión
del urbanismo valenciano tras haber recibido 15.000 peticiones de ciudadanos
afectados por abusos. En los últimos años, ha enviado tres
misiones de eurodiputados y ha aprobado en pleno dos informes muy críticos
con el Gobierno de la Generalitat.
El último informe fue refrendado por la Eurocámara el pasado jueves por 327 votos a favor, 222 en contra y 35 abstenciones, y en él se expresa la "más enérgica condena y oposición a los macroproyectos de urbanización" en España al considerar que en muchos casos han vulnerado "los derechos fundamentales de las personas".
Los diputados "lamentan profundamente" que estas prácticas se hayan extendido a varias regiones españolas, "especialmente a la Comunidad Valenciana y otras regiones de la franja costera mediterránea, pero también, por ejemplo, a la Comunidad de Madrid".
El texto se elaboró a raíz de la última misión,
formada por el laborista británico Michael Cashman y el conservador británico
Marcin Libicki, que visitó la Comunidad Valenciana, Madrid y Almería
a finales de febrero.
Cinco Días.-(13-12-2001).-Un tribunal cuestiona la constitucionalidad del agente urbanizador .El TSJCV ha planteado una cuestión de constitucionalidad sobre 13 artículos de la ley al Tribunal Constitucional. Según la ley valenciana, las empresas pueden solicitar la urbanización de un terreno, aunque no posean ni un solo metro cuadrado, y los ayuntamientos pueden designarlos como agentes urbanizadores, a costa de los propietarios del suelo, que deberán pagar las obras.
INFORME
El
Mundo.es.-28 de Enero de 2005.-El agente urbanizador llama a las puertas
de la Comunidad Autónoma de Madrid
LA COMISIÓN DE EXPERTOS ENCARGADA
DE LA ELABORACIÓN DEL DICTAMEN SOBRE GESTIÓN DEL SUELO EN LA REGIÓN
APUESTA POR ESTA FIGURA URBANÍSTICA PARA AGILIZAR LA CONVERSIÓN
DE TERRENO BRUTO EN URBANO
El Economista.-23-5-2007.-Enrique Bañuelos o cómo arder en la hoguera de las vanidades.
O AXENTE URBANIZADOR: ¿Ou AXENTE EXTERMINADOR? XUNTA DE GALICIA: 6 de abril do 2006--Política Territorial afirma que a potestade expropiatoria é unha competencia pública dos entes territoriais e debe responder ao interese público xeral-O Goberno galego non apoia a expropiación de terreos para a construción de urbanizacións privadas El Correo Gallego-08/01/2006.-La comunidad gallega tiene un modelo para urbanizar criticado por la UE.
El Correo Gallego-08/01/2006.-PELIGROS DEL ‘BOOM’ DEL LADRILLO (II) -O Pino no quiere vender sus tierras a precios de saldo
El Correo Gallego-08/01/2006.-“Con lo que te dan te llega para la mudanza y la tienda de campaña”
El Correo Gallego-08/01/2006.-LEI DO SOLO -La Xunta no se plantea derogar la figura que permite expropiar fincas privadas.
La Voz de Galicia-6 de abril de 2006- La Xunta cree que expropiar para urbanizaciones privadas mitigará la falta de suelo.
Goyanes explica que «lo más polémico de la nueva ley gallega es el debilitamiento de la figura del propietario y eso es lo que denunció el Parlamento Europeo en Valencia». José Antonio Ivars es asesor urbanístico de varios ayuntamientos valencianos y comenta: «Lo cierto es que después de la aplicación masiva del agente urbanizador, en la Comunidad Valenciana los precios de la vivienda no han dejado de subir» DANIEL PINO VICENTE DIRECTOR DEL IGVS (Instituto Galego da Vivenda e do Solo) comenta: «Nos concellos pequenos será unha figura perigosa»
El Correo Galllego -6 de abril de 2006- "LA SITUACIÓN ES MUY PREOCUPANTE" -Touriño propone un gran pacto para que Galicia no acabe 'marbellizándose
(¡¡¡EL CASO) KELO Y EL AGENTE URBANIZADOR ---------------------------------------------------------- Agentes urbanizadores en Galicia: leyes totalitarias para corregir los "comportamientos inadecuados" de los propietarios (y ciudadanos).Me refiero a la llegada a Galicia de la posibilidad de realizar expropiaciones de propiedades privadas por un supuesto interés común. Este tipo de leyes han generado considerable polémica en España y EEUU. Primero por que supeditan los derechos individuales a los colectivos y segundo por que su efecto ha sido limitado por no decir nulo o incluso perverso (generando mayores burbujas y especulación, efectos que pretenden detener)Los responsables urbanísticos de la Xunta apoyan la expropiación de fincas y viviendas para la construcción de grandes urbanizaciones privadas. Así lo expresan el director xeral de Urbanismo, Ramón Lueje, y el director del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), Daniel Pino. Nótese que la "falta de suelo urbanizable" es una escasez legal, no real. En Galicia, como en el resto de España, existe abundante suelo susceptible de ser urbanizado, pero las regulaciones limitan severamente esta posibilidad creando una escasez artificial (con consecuencias legales e ilegales para la financiación municipal que son bien conocidas). Parece que en Galicia no se van a producir poblemas por que los responsables públicos son "buenos por naturaleza" y sólo van a pensar en el bien común cuando apliquen su poder absoluto (por supuesto, los políticos valencianos si son malos). Preocupante una ley que vale para lo bueno y para lo malo dependiendo de la voluntad del político de turno. Un agente privado
con poderes propios de un gestor público. Un monopolio en lugar
de un mercado. Un promotor con poder absoluto sobre un territorio y sobre
sus ocupantes y propietarios legales. Me refiero a la llegada a Galicia de la posibilidad de realizar expropiaciones de propiedades privadas por un supuesto interés común. Este tipo de leyes han generado considerable polémica en España y EEUU. Primero por que supeditan los derechos individuales a los colectivos y segundo por que su efecto ha sido limitado por no decir nulo o incluso perverso (generando mayores burbujas y especulación, efectos que pretenden detener). Estos modelos intervencionistas, poco respetuosos con los ciudadanos que por desgracia son propietarios de una "zona de interés general", ya han generado conflictos en el Mediterráneo español (el caso valenciano ha llegado a la Unión Europea) y en EEUU con el caso Kelo vs New London. Recordemos que en este último caso, la legislación norteamericana dió pie a una sentencia judicial que permitía la expropiación de una propiedad privada urbana para que se pudiese construir un gran centro comercial que se consideraba tendría un efecto positivo sobre la comunidad. Hace un tiempo comentaba este y otros temas relacionados con el desarrollo urbanístico con dos ideas básicas: la necesidad de proteger estrictamente los derechos individuales y la existencia de mecanismos alternativos (y respetuosos con la libertad individual) para evitar procesos especulativos. Ayer en La Voz de Galicia se publicó la noticia de que los agentes urbanizadores llegan a Galicia (La Xunta cree que expropiar para urbanizaciones privadas mitigará la falta de suelo): Los responsables urbanísticos de la Xunta apoyan la expropiación de fincas y viviendas para la construcción de grandes urbanizaciones privadas. Así lo expresan el director xeral de Urbanismo, Ramón Lueje, y el director del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), Daniel Pino. En opinión de ambos urbanistas, la aplicación de la expropiación, a través del denominado agente urbanizador (un promotor privado escogido por el ayuntamiento), «permitirá desbloquear la falta de suelo urbanizable en Galicia». Nótese que la "falta de suelo urbanizable" es una escasez legal, no real. En Galicia, como en el resto de España, existe abundante suelo susceptible de ser urbanizado, pero las regulaciones limitan severamente esta posibilidad creando una escasez artificial (con consecuencias legales e ilegales para la financiación municipal que son bien conocidas). Después de aclarar que esta figura legal del agente urbanizador ya se había creado por el anterior gobierno gallego y de comentar los problemas que ha generado en Valencia, el artículo recoge más declaraciones preocupantes de los mismos cargos públicos. Parece que en Galicia no se van a producir poblemas por que los responsables públicos son "buenos por naturaleza" y sólo van a pensar en el bien común cuando apliquen su poder absoluto (por supuesto, los políticos valencianos si son malos). Preocupante una ley que vale para lo bueno y para lo malo dependiendo de la voluntad del político de turno: «En la Comunidad Valenciana el problema está en las recalificaciones de suelo que se produjeron. Aquí estamos lejos de eso porque no aceptaremos otro modelo que el del desarrollo sostenible y sensato», asegura el responsable de Urbanismo de la Xunta. Sin embargo, los más de 70 planes urbanísticos que tramitan los concellos costeros gallegos prevén la edificación de 600.000 nuevas viviendas, más en que en toda la Costa del Sol (Marbella incluida). Las recalificaciones en marcha aumentarán en más de un 80% la edificabilidad de la franja litoral. Esta es la explicación, que conviene leer con calma, de qué es y que hace un agente urbanizador: El agente urbanizador, que la ley gallega denomina concesionario de obra pública, ya está en vigor. Se trata de un promotor inmobiliario, escogido por cada ayuntamiento mediante un concurso, para construir edificios o chalés en una amplia zona urbanizable. Una vez comprobada su solvencia, calculado el precio de los solares tras la recalificación y presentado el proyecto de urbanización, el agente ha de esperar dos años (durante los que debe negociar compras con los propietarios de las fincas) antes de poder expropiar. Dos años después de obtener la adjudicación de una urbanización, el citado agente tiene potestad para expropiar fincas y casas, con o sin el acuerdo de los propietarios. A cambio, el promotor tiene la obligación de abonar una indemnización -el precio calculado para cada propiedad- a cada particular, quien tendrá facultad para escoger si cobra en metálico o mediante una parte de la obra que se realice. Un agente privado con poderes propios de un gestor público. Un monopolio en lugar de un mercado. Un promotor con poder absoluto sobre un territorio y sobre sus ocupantes y propietarios legales. El artículo de La Voz de Galicia se acompaña de las opiniones de varios expertos. Dos de ellas son especialmente interesantes. El jurista experto en urbanismo Enrique Sánchez Goyanes nos avisa de algunos de los evidentes peligros: ... la polémica sobre la implantación en Galicia del agente urbanizador «es una polémica internacional que se debate incluso en EE.UU.: lo que se discute es hasta dónde debe llegar el derecho a expropiar». Director de la primera revista española de derecho urbanístico, Sánchez Goyanes explica que «lo más polémico de la nueva ley gallega es el debilitamiento de la figura del propietario y eso es lo que denunció el Parlamento Europeo en Valencia». Por el contrario, uno de los padres del "agente urbanizador gallego", como ponente de la Lei de Ordenación Urbanística de Galicia, Javier Jiménez refleja la mentalidad totalitaria (y recelosa de la capacidad de los ciudadanos para actuar correctamente) que impregna esta figura legal: ... defiende la figura del agente urbanizador y asegura que permitirá romper la cadena de especulación del suelo de los dueños de fincas. ... «Los propietarios lo que quieren es especular. Es natural. Ganar del 225% al 1.000%, porque cuanto más tiempo pase más vale su finca» Realmente preocupante que este tipo de ideas sean las que "iluminen" nuestras leyes. Sus ideólogos deberían aclarar algunas cuestiones: ¿son los ciudadanos malos por naturaleza o se hacen malos cuando se convierten en propietarios?. ¿Consideran que desear un beneficio es especular?, y, si esto es así: ¿es malo especular?. Puedo imaginar fácilmente las respuestas que darán
a estas preguntas los políticos (de todos los partidos) y expertos
que crean estas leyes. Pero, si no creen en nuestro sistema político
y económico, deberían buscar alternativas reales y no resignarse
a ir colocando parches. No se deben engañar, el agente urbanizador
sólo es un remiendo parcial y chapucero a los problemas que genera
la democracia, la libertad y el capitalismo. ¿Por qúe no
ir más allá?. Ejemplos que les inspiren no faltan. Yo les
propondría dos: Corea del Norte o Cuba.
Colectivo Fusquenlla:
O
axente urbanizador O extremado poder deste axente, aínda que poida parecer que un 50% sexa difícil de conseguir, é bastante doado, e máis en Galiza onde en xeral hai bastantes propietarios distintos nunha zona, xa que estes (de non haber acordo entre eles) lánzanse a vender de primeiros para conseguiren uns prezos máis “xustos” que despois cando chegue a expropiación (ou espoliación?) do outro 50%. Evidentemente o axente expropiador-urbanizador xoga co poder da ameaza: “Se ti non vendes, xa venderán outros e despois ...” Estas expropiacións soen taxar-se a prezo de saldo cando a venda posterior das parcelas adoitas acadar uns valores desorbitados. No caso de Perbes, tan preto e tan exemplar, deron-se casos de expropiacións de fincas polas que se pagaron 600.000 pesetas e posteriormente o promotor vendeu-nas por 25.000.000 de pesetas. Esta lei está pensada para beneficiar aos grandes promotores inmobiliários en detrimento dos pequenos propietários, por canto estes non teñen a capacidade suficiente para afrontar os gastos dunha urbanización de semellantes características. Ao propietário dunha pequena parcela nestes terreos non lle é posíbel construir a sua vivenda e sen embargo pode face-lo un construtor capitalista que logo venderá a prezos inalcanzabeis para as economias máis modestas. A acción de expropiar deberia ser unha medida excepcional que só tivese lugar cando o obxecto da expropiación fose a consecución dun ben público, mais aquí dá-se a circunstáncia de que o beneficiado é un particular que busca un alto rendemento económico a través da especulación, unha figura que debe considerar-se tamén delictiva. Vermos pois que o axente urbanizador ademais de especulador posue a facultade de dispoñer dos bens alleos para o seu uso particular. Difícil entender que esta lei sexa compatíbel coa Constitución que di preservar os bens privados de todos os cidadáns por igual. Chegará o dia no que algún tribunal a declare anticonstitucional e se proceda á sua derogación pero mentres tanto terá conculcado os dereitos e propiedades de milleiros de pequenos propietários aos que será imposíbel resarcir das suas perdas. Ao que hai que engadir o enorme prexuizo urbanístico e medio ambiental que producirán as enormes urbanizacións que se levantarán ao longo das nosas costas. Hai que lembrar que esta lei foi unha creación do Partido Popular en Valencia e que ao dia de hoxe está extendida por numerosas comunidades , entre elas Galiza. Resulta paradoxal que un goberno que di defender os intereses dos galegos e á nosa terra, non teña xa derogada esta lei dentro da nosa comunidade. O peso político dos promotores inmobiliários parece que excede calquer programa de goberno dos grupos políticos, sexan de dereitas ou de (presuntas) esquerdas. Tanto o PSOE como o BNG teñen unha grande responsabilidade na pervivéncia desta lei que máis recorda épocas feudais que sociedades modernas e progresistas que respeiten os dereitos de todos os cidadáns. E non abonda que o presidente da Xunta, desmentindo ao director xeral de urbanismo que dicia que a figura do axente urbanístico é garante dun mellor aproveitamento do solo, anuncie que "non admite nin está de acordo nin asume nin vai desenvolver nunca o feito da expropiación a realizar por urbanizadores privados». Mentres a lei exista, o presidente non pode impedir a sua aplicación. O único xeito de evitar os abusos dos axentes urbanizadores é derogar a lei. O demais son discursos para a galeria que buscan calmar á opinión pública ante semellante despropósito.
El
Mundo.es.-23 de diciembre de 2005.-Cuando
la legislación urbanística se mete en su casa
La mayor innovación que incluyó la LRAU, aprobada en 1994, fue la creación de la figura del agente urbanizador, imitada posteriormente por otras comunidades autónomas en sus legislaciones urbanísticas. El cambio eliminó la obligación de que el propietrario del suelo fuera el único que podía iniciar un desarrollo (residencial, industrial...). Con la LRAU, el agente urbanizador puede proponer a un Ayuntamiento construir viviendas en el suelo de otro propietario. Si el Ayuntamieto considera que el desarrollo propuesto (una promoción de viviendas, por ejemplo) es interesante o beneficioso para el municipio, ordena en su planeamiento esa actuación. El propietario del suelo tiene la opción de participar en el desarrollo propuesto por el agente urbanizador, con la inversión y beneficios proporcionales a la superficie aportada (hay mecanismos de ajuste). Pero si el propietario no puede, o no quiere participar en el desarrollo de viviendas, se le expropia la parte del suelo ordenada en el planeamiento, con la correspondiente indemnización. «La Constitución Española ya establece la función social de la propiedad. La figura del agente urbanizador ha permitido la agilización del urbanismo y ha sido copiado en otras normativas. El borrador de la Ley del Suelo que prepara el Ministerio de Vivienda trabaja con esa misma figura», señala Adolfo Menéndez, socio del despacho Uría & Menéndez. Otros expertos consultados también coinciden en que el fin último de esta figura legal, el agente urbanizador, es dinamizar y ordenar el crecimiento de los municipios y que los resultados han sido positivos. La medida ha permitido en muchas ocasiones dar una utilidad a suelos inservibles o abandonados por sus propietarios, ubicados, además, en zonas estratégicas del municipio.
Pero el punto conflictivo de la LRAU, que provoca la ira de los propietarios afectados por las expropiaciones (se calcula que más de 20.000) es la discrecionalidad con la que algunas administraciones territoriales de la Comunidad Valenciana están utilizando el concepto «utilidad social» para la tranformación y expropiación del suelo. La LRAU, al igual que ocurre con otras reglamentaciones españolas que regulan la expropiación, no determina qué significa «utilidad social» ni recoge los supuesto en los que la Administración puede ejecutarla. De hecho, los expertos consideran que establecer punto por punto en qué casos puede realizarse una expropiación sería imposible. El propietario puede realizar alegaciones a la Administración ante el cambio de suelo, y después de la decisión en firme del Ayuntamiento, también podrá recurrir ante los tribunales. Aunque muchos particulares y municipios se han beneficiado de la LRAU, otros muchos se han visto perjudicados por lo que ellos consideran expropiaciones improcedentes. En la provincia de Alicante, se ha creado una plataforma, 'Abusos Urbanísticos No', que agrupa a más de 15.000 afectados. «La LRAU ha funcionado en general bien. Cuando el Ayuntamiento se expande, hace falta ordenar el crecimiento. Los propietarios de un suelo rural se benefician de la reordenación promovida por el agente urbanizador y obtienen revalorizaciones. Pero muchos propietarios, entre ellos, algunos con construcciones en suelo rural que no debieron ser permitidas, no ven una rentabilidad en el cambio. Ahí es donde el sistema no funciona bien», explica Santiago González-Varas, consejero de Cuatrecasas de la oficina de Alicante y experto en la materia. «El propietario afectado tiene que pagar la parte correspondiente de la urbanización, ceder un porcentaje de la revalorización al promotor y ceder una parte de su suelo para dotaciones. Hay quienes han pasado de tener de 7.000 metros cuadrados a quedarse con menos de 2.000», señala González-Varas. La Unión Europea ha pedido a la Comunidad Valenciana que en la nueva Ley Urbanística Valenciana (LUV) «busque un equilibrio entre la posición del propietario del suelo y el agente urbanizador», apunta Adolfo Menéndez. El conseller de Territorio y Vivienda de la Comunidad Valenciana, Rafael Blasco, ya ha manifestado que la nueva Ley -estará aprobada en dos semanas, según ha afirmado el propio Blasco- garantizará la legalidad. Entre otras modificaciones, la futura reglamentación ampliará el periodo de información pública de los planes de ordenación de 10 a 60 días; introducirá la obligación de notificar a los propietarios la reordenación de su suelo; y obligará a los ayuntamientos a asesorar a todas aquellas personas que requieran información sobre un determinado proyecto. La resolución aprobada por el Parlamento Europeo la pasada semana permitirá que se abra una nueva vía legal para que los perjudicados por las expropiaciones puedan pedir responsabilidades patrimoniales (indemnizaciones) al Estado por los daños sufridos.
AFECTADOS POR LOS PLANES DE UN PROMOTOR «Poco o nada podemos hacer», aseguran. Desde entonces, Van Viel y Lieve De Clippel, un matrimonio belga que llegó hace 20 años a la provincia de Alicante, han cambiado su tranquila vida por los despachos de abogados intentando a la desesperada frenar una actuación que consideran «abusiva e injusta» con sus derechos como propietarios. Aseguran que han engrosado la nutrida lista de víctimas de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) de la Comunidad Valenciana. A pesar de que la Comisión Europea ha condenado la polémica normativa, su aplicación continúa. Si el Ayuntamiento de Benissa da vía libre al proyecto, su garaje, el jardín y buena parte de las palmeras que rodean su vivienda pueden desaparecer. «O pagamos los gastos de urbanización, que ascienden a un millón de euros, o lo pagamos en tierras. Es decir, nos expropiarán la mitad de nuestra propiedad», explican. Cuando adquirieron la finca, la casa estaba totalmente derruida y el terreno, abandonado. Ahora, un plan urbanístico pendiente de aprobación amenaza con arrebatarle más de la mitad de su propiedad con una compensación económica, si finalmente les expropian, que no iguala los precios del mercado. «Estamos vendidos. No nos gusta ninguna de las dos, pero tendremos que hacerlo», sentencia Van Viel. La reunión que mantuvieron el pasado lunes con el alcalde de Benissa, Juan Bautista Roselló (PP) les hundió todavía más y mató todas sus esperanzas. «Ha dicho que no puede evitar este proyecto. Ha sido desolador», se lamentó Lieve. Por su parte, Roselló asegura que no hay nada decidido y que el encuentro «fue cordial». Los afectados aseguran que fue una carta de la promotora Urbabenissa la que les notificó que sus tierras formaban parte del plan de actuación. Pero el alcalde de la localidad niega este extremo. «Todavía no hay nada decidido. Está pendiente de aprobación y después se abrirá el periodo de alegaciones». El matrimonio tiene tan claro que sus terrenos quedarán afectados por los planes municipales que ya han decidido marcharse de España. Su caso no es el único. La aplicación que el Gobierno valenciano ha hecho de la Ley del Suelo en los últimos años se ha cobrado más de 20.000 víctimas, según los cálculos de los afectados, que ya han conseguido que Bruselas conozca los casos y se pronuncie a su favor. Los afectados no confían en que la nueva Ley Urbanística Valenciana, que entrará en vigor en un breve plazo de tiempo y sustiruirá a la actual, elimine los puntos negros de su predecesora.
DANIEL PINO VICENTE DIRECTOR DEL IGVS (Instituto Galego da Vivenda e do Solo) comenta: «Nos concellos pequenos será unha figura perigosa»
>> Marta Lora-Tamayo Vallvé
La Comunidad Valenciana fue la primera en acuñar las funciones del agente urbanizador. Tras ella, una buena parte de las comunidades autónomas ha recogido esta figura en sus respectivas legislaciones, aunque, en la mayoría de los casos, de forma parcial. Y es que hoy, en España conviven tres modelos de ejecución del planeamiento urbanístico: el tradicional, el innovador y el híbrido. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 de 12 de marzo pone en marcha un proceso legislativo en el que se abre un amplio campo de experimentación a las diferentes modalidades posibles de ejecución del planeamiento urbanístico en las nuevas normativas de las comunidades autónomas. La Ley 6/98 de 13 de abril es un cajón de sastre que intenta dar cabida a las legislaciones urbanísticas preexistentes. Es una ley que, a mi juicio, no define un modelo urbanístico, porque, constitucionalmente, el legislador se cree impedido de tal posibilidad. Se da cabida a cualquier tipo de actuación pero no termina de cerrar el sistema, mediante una ambigua regulación que establece que los propietarios de suelo deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar la iniciativa de aquéllos y en la que la gestión pública suscitará en la medida más amplia posible la participación privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo. Al abrir un abanico tan amplio de posibilidades de actuación se difumina la perspectiva que debía dejar clara, que no es otra que determinar si el derecho a urbanizar, es decir, el derecho a la transformación urbanística de los terrenos, es consustancial al derecho de propiedad. La regulación de la Ley 6/98 parece concebir que el derecho a urbanizar es un derecho que podríamos calificar como de adquisición preferente' por el propietario de suelo. Sería algo así como un derecho de tanteo y retracto con respecto al resto de posibles agentes intervinientes que, sin quedar relegados, quedan a la espera de que el propietario, no forzosamente sino voluntariamente, se decida a formar parte o no del proceso productivo de construcción de ciudades. Nuevas figuras. La ruptura del círculo vicioso en el que se encontraban las tradicionales leyes urbanísticas españolas (LS 1956, TRLS 1976 y TRLS 92) no parece, por tanto, ser total. Es más, la inserción de agentes urbanísticos públicos o privados en el proceso urbanizador y edificatorio parece mostrarse como una deferencia del propietario que, quizás cansado de siglo y medio de ejercicio de un derecho de forma monopolista, cede ante nuevas figuras que pretenden reemplazarlo, unas veces de forma absoluta y otras veces de forma alternativa u opcional, como se pone de relieve en los nuevos sistemas de ejecución del planeamiento que jalonan la legislación urbanística de las comunidades autónomas. La sistematización que, a mi juicio, es más clara para entender cuáles son estas nuevas tendencias parte de la agrupación de las comunidades autónomas en tres grupos que, o bien muestran una determinada herencia aprehendida y desarrollada, o innovan y arrastran tras de sí a otras comunidades en su nueva articulación, o, simplemente, toman de aquí y de allá para renovarse en cierto sentido pero sin perder la tradición: 1. Modelos estatales. Comunidades autónomas que respetan el contenido esencial de la tradición urbanística (entendiendo por tal la del TRLS 92 y sus precedentes) en cuanto a los sistemas de ejecución del planeamiento con modulaciones puntuales. Podemos incluir en este apartado los ordenamientos urbanísticos catalán, navarro, gallego, cántabro, asturiano, andaluz, extremeño y balear. 2. Modelos 'valencianos'. Comunidades autónomas que, partiendo del modelo valenciano, reestructuran el modo de concebir la actividad urbanística, abandonando el régimen de sistemas anteriores (Valencia y Castilla-La Mancha). 3. Híbridos. Manteniendo el sistema tradicional, incorporan nuevas técnicas como alternativas de ejecución del planeamiento (Castilla-León, La Rioja, Aragón, Canarias). Valencia, pionera. El intento de llevar a cabo una aproximación al concepto de 'agente urbanizador' nos conduce irremediablemente al análisis del segundo grupo de legislaciones urbanísticas al que acabamos de hacer referencia. Las principales premisas que toman como punto de partida esta nueva regulación giran en torno a la simplificación de la complejidad existente, llevada a cabo mediante una visión nueva y soluciones diferentes que pretenden sustituir y aligerar. En efecto, uno de los grandes aciertos de la ley valenciana es su valentía. Se atreve a romper con los tradicionales sistemas de ejecución del planeamiento: cooperación, compensación y expropiación, y modela un sistema en el que parece que, por fin, se rompe el círculo vicioso de la necesaria atribución de la función pública urbanística a los propietarios de suelo. La ley valenciana establece dos formas de ejecutar el planeamiento. La ejecución directa, que será llevada a cabo por la Administración, y la ejecución indirecta, que será realizada por los particulares propietarios o empresas mediante la aprobación del correspondiente Programa para el desarrollo y ejecución de las actuaciones integradas. Por otra parte, existen las denominadas 'actuaciones aisladas', que serán aquellas en las que se actúa, en suelo urbano, parcela a parcela. La Ley 6/98 intenta dar cabida
a las legislaciones preexistentes Y por ello, afirman los autores, esta nueva comprensión de la dialéctica urbanizadora entre lo público y lo privado en la actividad urbanística hace que la urbanización llevada a cabo mediante las actuaciones integradas siempre sea pública, al no haber derecho a urbanizar como facultad de hacer ínsita en la propiedad del suelo. Pero, paradójicamente, esta publicación jurídica sienta las bases de una potencial y profunda 'privatización' de la iniciativa urbanizadora en el sentido económico, puesto que eleva al sujeto privado que promueve la urbanización a la calidad de agente público concesionario. Y es aquí donde aparece la figura del agente urbanizador, que se define como el agente público responsable de ejecutar la actuación integrada, que puede ser la Administración, cuando asuma la ejecución directa , o puede ser un particular, sea o no propietario del terreno, seleccionado en pública competencia al aprobar un Programa. Es importante tener presente esta cuestión: agente urbanizador, en la legislación valenciana, es tanto la Administración, como el particular, como la empresa concesionaria, a pesar de que se ha extendido la idea de que ese agente es únicamente el empresario concesionario; de hecho, algunas de las leyes urbanísticas de otras comunidades autónomas recogen esta acepción, entendiendo como urbanizador, únicamente, al empresario o concesionario que ejecute las obras de urbanización mediante un sistema de ejecución que vienen a denominar como de concurso, de ejecución empresarial, o concesional. En la simplificación sustancial que pretende la legislación valenciana, al desaparecer los sistemas clásicos de actuación, el urbanizador se erige en "una figura jurídica multifacética y versátil, en el que se resumen todas las posibilidades de actuación". En este sistema de adjudicación de Programas, los propietarios de suelo en el que se vaya a desarrollar no quedan totalmente marginados del proceso. Tienen diversas opciones. Una es cooperar, aportando el terreno sin urbanizar, recibiendo a cambio parcelas edificables urbanizadas. Esta cooperación puede tener diferente intensidad, pues podrán contribuir proporcionalmente a las cargas, cediendo terrenos o abonando en metálico la cuota correspondiente a las cargas de urbanización. La segunda opción es declinar expresamente la cooperación. Será entonces cuando le expropiarán los terrenos a valor inicial. Hasta aquí, una visión general del concepto originario del agente urbanizador acuñado en la ley valenciana, si bien, como ya hemos destacado, la mayor parte de las comunidades autónomas han recibido esta figura de forma parcial, en el sentido de que entienden que la ejecución del planeamiento urbanístico la llevará a cabo un 'agente urbanizador' cuando ésta la realice un empresario, o conjunto de propietarios que actúan como concesionarios de la función pública urbanizadora. Es decir, cuando la Administración no actúe de forma directa.<<
APROIN.-Asociación de Promotores inmobiliarios de la Provincia de Pontevedra. EL AGENTE URBANIZADOR (I) Miguel Font Rosell Últimamente, esta
figura, consagrada ya en nuestro derecho urbanístico español,
está despertando un interés mediático cuyo trato
dista bastante de ofrecer una versión ajustada a la realidad de
sus particularidades, dejando ancho campo a una demagogia al uso de quien
poco ha entendido sobre el sistema en cuestión.
Siendo así, se pretende que los propietarios de suelo clasificado tengan un tiempo mas que suficiente para iniciar las acciones de transformación de suelo correspondiente (2 años), para en el supuesto de que no actúen, ser la Administración quien lo haga, bien directamente o delegando (artículo 38 de la Constitución) en el llamado agente urbanizador, empresa profesional del desarrollo urbano, que pudiendo o no, ser propietaria de parte del suelo, solicita del Ayuntamiento la apertura del correspondiente concurso público presentando una oferta que habrá de exponerse al público en concurso abierto, al que también se pueden presentar, en una nueva oportunidad, los propietarios constituidos en agente urbanizador, o bien otras empresas, hacerse con el protagonismo de la gestión y su responsabilidad de ejecución en los plazos y condiciones establecidas, plasmando una oferta de adquisición del suelo a los propietarios no integrados o cuantificando el precio para ellos de incorporación al proceso (urbanización, gestión, cesiones, etc.), precio que también podrá ser satisfecho en edificabilidad, para ser expropiados (al igual que en el proceso de compensación) únicamente en el supuesto de que no colaboren ni vendiendo ni incorporándose al proceso de conversión de suelo, y de obtención del fin que la propia Constitución pretende con el suelo urbanizado de ser soporte de la edificación que los ciudadanos necesitan, constituyéndose el sistema en un proceso adornado de una enorme carga social, totalmente contraria a la versión desinformada que se está dando de que se trata de una extorsión hacia los propietarios del suelo a favor de especuladores privados y sin entrañas. En definitiva, el suelo se califica pasando de ser agrario a urbano con el objetivo de responder a la función social de ser soporte de la vivienda, de la industria, del comercio o de los servicios necesarios para el ciudadano, tal y como sostiene la Constitución, no para incrementar el patrimonio de sus propietarios, a quienes se les da la opción de integrarse en el proceso, sino de la propia sociedad. Este es el verdadero sentir del asunto que nos ocupa, hacer efectiva la función social del suelo que la Constitución consagra (artículo 33).
En Italia, al igual que en Francia, la gestión urbanística se lleva a cabo de forma pactada y consensuada en cada actuación urbanizadora. La gestión puede ser pública o privada, aunque la administración es la gran impulsora de la gestión urbanística y garante del control del precio del suelo. Respecto a la actuación pública, se lleva a cabo mediante la expropiación de las zonas previstas para la expansión de las ciudades y su venta sin sobreprecio especulativo en donde los municipios fijan, de acuerdo con los objetivos de política territorial y de los recursos de que dispongan, una horquilla de tiempos para la ejecución temporal del planeamiento por los particulares o, en su defecto, por la administración misma. La actuación privada se lleva a cabo con ocasión de la concessione edilizia, mediante el concierto con los propietarios para pasar esta a las grandes empresas urbanizadoras en caso de inactividad de los propietarios, así estas empresas, que no ostentan la propiedad del suelo, conciertan la acción urbanizadora, y en su caso edificatoria, de la misma forma que el agente urbanizador español. En Inglaterra el planeamiento es meramente indicativo, concertado, concretado y consensuado en cada actuación, no prescriptivo ni garantista. Los actores de la gestión urbanística son la administración y las empresas urbanizadoras, las cuales, en el acuerdo previo al otorgamiento del planning permission que solicitan a la autoridad local para la propuesta que formulan, concretan con la administración la obra urbanizadora y edificatoria, así como las obras públicas a realizar y los beneficios que se obtienen, destacando además que las agrupaciones nacionales de promotores lideran las relaciones entre promotores privados y las Administraciones (no mas de 15 urbanizadoras en toda Inglaterra). La gestión urbanística en Inglaterra no depende de los propietarios, sino fundamentalmente de las empresas, (el agente urbanizador). En España, el proceso se inicia con la ley 6/1994 de 15 de noviembre, como ley valenciana reguladora de la actividad urbanística, donde tiene en su origen y en tal comunidad, así como en la de Castilla La Mancha, connotaciones algo distintas a las apuntadas al definir el concepto, ya que mientras que en otras Comunidades, como la gallega, y prácticamente en el resto, es un sistema subsidiario del incumplimiento de otros sistemas, en aquellas Comunidades se convierte en sistema único de gestión, convirtiendo al agente urbanizador en un agente público por delegación, aun cuando se trate de un particular. Actualmente, 14 de las Comunidades Autónomas españolas contemplan en su ordenamiento urbanístico tal figura con distintas o similares características de funcionamiento. Se trata en definitiva, de una figura que ha permitido incorporar en la gestión urbanística a un tercer sujeto que coadyuva con la Administración y los propietarios, que se responsabiliza de crear suelo urbanizado y del cumplimiento de los deberes urbanísticos de los propietarios. Asume mediante la gestión indirecta de la ejecución del planeamiento, la obligación de plasmar en el terreno las previsiones del planeamiento, incluyendo la realización de las operaciones necesarias para concretar el derecho de los propietarios a la equidistribución y el cumplimiento de los deberes de cesión y urbanización, a cambio de la compensación de los gastos de urbanización y, en su caso, de una retribución. Visto esto, cabría señalar muchas conclusiones, pero una de ellas es determinante, ya que en España la labor social del uso del suelo urbano y urbanizable, dista mucho de sus anhelos constitucionales, hasta el punto que la especulación del suelo se ha convertido en el verdadero protagonista del sistema, constituyendo el sistema español un reducto tercermundista en Europa, algo que perjudica enormemente al pequeño promotor que deberá adquirir suelo finalista resultado de un enorme proceso especulativo, sino también al comprador de viviendas que paga por ellas un precio muy superior al de su propio valor, dándose el caso de grandes resultados en potentes promotoras que deben mas su éxito a su labor especulativa, ajena a la propia promoción y al concepto de tal, que a la labor de empresarios como simples transformadores de suelo en viviendas, ya que aquellas compiten en el mercado con los mismos precio que las pequeñas, partiendo de un coste de suelo enormemente menor, algo que no ocurriría en un país civilizado, al menos en esta materia.
En Galicia, la ley en vigor, la LOUGA o Ley 15/2004, de 29 de diciembre que modifica a la Ley 9/2002 de 30 de diciembre nada modifica en cuanto a lo aportado al respecto por la ley 2002, contemplando al agente urbanizador como sujeto de un nuevo sistema calificado como de concesión de obra urbanizadora, sistema que tiene su utilidad en sustitución de otro cuando este no ultima su fin por inactividad de sus responsables. Considerando que en el sistema de compensación, la actividad gestora de la unidad a desarrollar deben llevarla a cabo los propietarios que dispongan al menos de la propiedad del 50% de los terrenos incluidos en el ámbito, se abre además con este nuevo sistema, la posibilidad de que sin haber transcurrido los 2 años (no requiere de declaración de caducidad) que establece la norma desde la aprobación del Plan General conteniendo la ordenación detallada de la unidad de que se trate, al no ser esta acometida, cualquier porcentaje menor que el apuntado, podría ser suficiente para acometer la gestión desde la nueva figura de agente urbanizador en que se constituirían un grupo de propietarios que no llegasen al porcentaje exigido en el sistema de compensación, simplemente pidiendo al municipio la sustitución del sistema por el de concesión de obra urbanizadora. Así como para los suelos urbanos no consolidados o los urbanizables delimitados se necesita para su aplicación directa el que tales terrenos dispongan de ordenación detallada en el propio Plan, de ahí la importancia de que el PGOM disponga de suelos ordenados, para los suelos considerados como urbanizables no delimitados, se exigirá previamente la aprobación del correspondiente Plan de Sectorización y posteriormente la del Plan Parcial. Las funciones del urbanizador son la realización de las obras de urbanización, la distribución de los beneficios y cargas correspondientes, por lo que será retribuido en terrenos edificables o en metálico conforme a lo convenido con el municipio. Su selección y adjudicación se produce mediante un procedimiento selectivo, cuyo régimen varía dependiendo de si la iniciativa para el establecimiento del sistema es pública, en cuyo caso aquel se rige por la legislación de contratos de las Administraciones Públicas, o si la iniciativa para el establecimiento del sistema es privada, en cuyo caso, la concurrencia se rige por las disposiciones de la LOUGA. Procedimiento de selección y adjudicación de la
concesión para supuestos de iniciativa privada. a) Proposición jurídico-económica que habrá de incluir los compromisos adquiridos voluntariamente por el promotor de la iniciativa, las garantías financieras y reales, los plazos de inicio y conclusión de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación, además de las cláusulas penales previstas para el supuesto de incumplimiento. b) Las condiciones económicas dirigidas a los propietarios de suelo, que incluirán la oferta de compra de terrenos, por precio determinado, y la oferta de incorporación al proceso urbanizador, especificando la retribución que corresponda al urbanizador en terrenos edificables o en metálico a través de las cuotas de urbanización. En caso de no existir acuerdo, la valoración se realizará con arreglo a lo dispuesto en la legislación básica estatal. c) Un Anteproyecto de Urbanización detallado, que permita evaluar correctamente las calidades y ofertas económicas presentadas, así como las cesiones y compensaciones que estime oportunas superiores a las previstas en la Ley. El Ayuntamiento cuenta con un plazo de dos meses (no especifica que pasa si transcurren mas de dos meses) para: 1) Desestimar la iniciativa, según acuerdo motivado. 2) Estimar la iniciativa, en cuyo caso se iniciará el procedimiento concurrencial. En este último supuesto, la Ley dispone la apertura de
un período de información pública, que no podría
ser inferior a un mes (no especifica un máximo), en el que podrán
ser presentadas mejoras o alternativas a la iniciativa formulada, por
otras empresas urbanizadoras. Finalmente y en cuanto a esta primera parte de introducción
al concepto de agente urbanizador añadir que el cuestionamiento
que desde Europa se ha hecho y que tanto se magnifica en prensa, no se
debe a cuestiones de fondo inhabilitantes, sino a su adecuación
a la normativa de contratación pública estatal y comunitaria,
cuestiones puramente burocráticas que para nada son contrarias
al concepto ultimo de lo que nos ocupa.
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Cinco
Días.-(13-12-2001).-Un tribunal cuestiona la constitucionalidad
del agente urbanizador
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha cuestionado
por primera vez la constitucionalidad de la ley valenciana que creó la
figura del agente urbanizador para agilizar los procesos urbanísticos.
El TSJCV ha planteado una cuestión de constitucionalidad sobre 13
artículos de la ley al Tribunal Constitucional.
Según la ley valenciana, las empresas
pueden solicitar la urbanización de un terreno, aunque no posean ni un
solo metro cuadrado, y los ayuntamientos pueden designarlos como agentes urbanizadores,
a costa de los propietarios del suelo, que deberán pagar las obras.
Las dudas del tribunal surgen porque la ley valenciana no obliga al urbanizador a licitar las obras en pública concurrencia, tal como exige la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, sino que las ejecuta directamente o a través de terceros en cuanto el ayuntamiento le designa como agente. Según el TSJCV, "en cuanto el urbanizador gestiona indirectamente una función pública, en cuanto desarrolla una actividad que es de servicio público, participa de la condición de concesionario de un servicio público". El tribunal cree que la figura es equiparable a la de concesionario de obra pública y que, por tanto, está obligado a la licitación pública.
Consecuencias
El auto del TSJCV supone la paralización del recurso al que hace referencia -una actuación urbanística en Alzira (Valencia)- y, previsiblemente, de todos los que se acojan al mismo argumento de la demandante. La resolución tendrá que esperar la decisión del Tribunal Constitucional, que podría tardar hasta cinco años, según los expertos.
La declaración de inconstitucionalidad de los artículos cuestionados
no supondría la anulación de los cientos de actuaciones urbanísticas
aprobadas desde 1994. La aplicación de la ley valenciana ha motivado
numerosos recursos de propietarios de terrenos, que están siendo resueltos
con mucha lentitud por parte del TSJCV.
VEXAMOS UN CASO TÍPICO DE "AXENTE URBANIZADOR": El Economista.-23-5-2007.-Enrique Bañuelos o cómo arder en la hoguera de las vanidades. Era un joven empresario de 40 años y origen humilde que había creado una inmobiliaria en el litoral levantino aprovechando la Ley Reguladora de Actividad Urbanística de Valencia, que permitía la figura del promotor de proyectos urbanísticos (conocido como agente urbanizador) sin necesidad de ser el dueño del suelo. De Valencia al cielo Bastaba con presentar un buen proyecto para determinados terrenos, normalmente rústicos, y que la comunidad le diese el visto bueno. Gracias a esta normativa amasó una importante fortuna en la última década y promovió más de 50.000 viviendas. Sin embargo, tenía un problema: era totalmente anónimo fuera de Valencia. Para conseguir la fama debía dar un primer paso, sacar su empresa a bolsa. Un camino que le permitió codearse con el mundo financiero, crear marca fuera de su comunidad y realizar plusvalías para ir más allá. Desde el primer momento obtuvo el apoyo de Sabadell y Caixa Galicia, que entraron en el capital de Astroc con un 5 por ciento.
El segundo movimiento hacia el ascenso fue aplicar todo su encanto y locuacidad para lograr que un gran círculo de empresarios le apoyase en su trayectoria internacional. Para ello, no dudó en sacar su billetera y organizar una gran paellada en plena Gran Manzana de Nueva York para 20.000 personas. Contrató al cocinero Manuel Velarte, trajo más de 4.000 litros de agua valenciana para que esta comida no perdiera el encanto de la Albufera, organizó una serie de actuaciones folclóricas, y, como no, en casi todo Central Park se pudo escuchar el himno de su comunidad. Todo un acto de ostentación que le sirvió de trampolín
para abrir la nueva sede de la Fundación Astroc y prometer lo imposible:
rozar el cielo neoyorquino con la construcción de cuatro rascacielos
en la isla de Manhattan. |
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INFORME
El
Mundo.es.-28 de Enero de 2005.-El agente urbanizador llama a las puertas
de la Comunidad Autónoma de Madrid
LA COMISIÓN DE EXPERTOS ENCARGADA DE LA ELABORACIÓN
DEL DICTAMEN SOBRE GESTIÓN DEL SUELO EN LA REGIÓN APUESTA POR
ESTA FIGURA URBANÍSTICA PARA AGILIZAR LA CONVERSIÓN DE TERRENO
BRUTO EN URBANO
EUFRASIO FERNÁNDEZ | BENITO MUÑOZ
Municipios, sindicatos, promotores, cooperativas, grupos políticos y
vecinos de Madrid acompañaron a la presidenta de la Comunidad Autónoma,
Esperanza Aguirre, en la recepción del Dictamen sobre Gestión
del Suelo.
La Comunidad Valenciana ha sido el espejo donde se ha mirado la Comisión
de Expertos, presidida por el catedrático de Derecho Administrativo Eduardo
García de Enterría, para dar forma a su propuesta de crear un
agente urbanizador en la Comunidad Autónoma de Madrid.
Once años después de su nacimiento, el agente urbanizador llama a las puertas del Gobierno madrileño para presentar sus credenciales: su capacidad para agilizar la conversión de suelo bruto en neto. «Estamos ante una figura urbanística que ha dado muy buenos resultados en Valencia. Es una manera de dinamizar la producción de solares de un determinado territorio. En Madrid, hay mucho suelo, pero pocos solares. De ahí la importancia del agente urbanizador», afirma Enrique Porto, secretario de la Comisión de Expertos que ha elaborado el Dictamen sobre Gestión del Suelo en la Comunidad de Madrid.
El 'Dictamen Enterría' -que no es vinculante para la CAM- establece que «los propietarios de suelo tendrán derecho, durante el plazo de un año desde la vigencia del plan, a promover la transformación del suelo de su propiedad y a presentar en el Ayuntamiento el correspondiente Plan Parcial».
Inactividad del propietario
Una vez transcurrido dicho plazo, es cuando entra en escena el agente urbanizador.
«Ante la inactividad de los propietarios, cualquier persona podrá
ejercitar su derecho a promover la transformación en régimen de
libre competencia, presentando en el Ayuntamiento una propuesta de actuaciones
integradas del sector a desarrollar», recoge el Dictamen elaborado.
De esta manera, y de acuerdo con el mencionado texto, «la ley respeta la iniciativa que a los propietarios del suelo reconoce la legislación básica estatal, evitando al propio tiempo que la ausencia de ella redunde en perjuicio de la puesta en marcha de la ejecución del planeamiento al ritmo que requieran las necesidades sociales a satisfacer».
Tanto la Administración como cualquier persona pública o privada podrán ser agente urbanizador con independencia de que sea o no propietaria de los terrenos.
Eso sí, deberá cumplir una serie de requisitos. Según el artículo 57 del 'Dictamen Enterría', dichas personas deberán gozar de capacidad de obrar, cumplir los requisitos legales establecidos en la legislación vigente y prestar las garantías previstas. Además, para que el agente urbanizador pueda actuar es necesario que «no se hubiera presentado iniciativa por propietarios que representen al menos el 50% de la superficie de suelo para actuar por el sistema de compensación».
Una vez cumplidos estos requisitos y metidos en faena, el agente urbanizador está obligado a instar ante la Administración la aprobación de los actos administrativos necesarios, a la ejecución de la urbanización y a informar puntualmente a los propietarios del desarrollo del programa.
No obstante, no todo son obligaciones. El agente urbanizador podrá exigir a los propietarios que le paguen las cuotas de urbanización o, en su defecto, le cedan solares. Asimismo, podrá «proceder a la ocupación de los terrenos incorporados a la actuación, sujetos a reparcelación y necesarios para el desarrollo de las infraestructuras».
Pero, ¿cómo puede iniciar una actuación el agente urbanizador? Éste deberá presentar el programa de actuaciones ante el Ayuntamiento correspondiente. Pero este simple hecho no quiere decir que esta persona vaya a realizar dicha actuación urbanística. «Se incorpora así un sistema de ejecución abierto a la libre competencia, que ya ha probado su eficacia en la última década en la Comunidad Autónoma de Valencia», se afirma en la exposición de motivos del 'Dictamen Enterría'.
Durante los 15 primeros días de información pública, cualquier otra persona podrá presentar su alternativa urbanística y económica.
De producirse esta situación, el Ayuntamiento seleccionará la propuesta ganadora en base, entre otros aspectos, al ámbito de ejecución, a la idoneidad de la ordenación urbanística, a la calidad de la urbanización y al menor impacto medioambiental.
Del gusto de los promotores
Los promotores madrileños han visto con buenos ojos el boceto de agente
urbanizador esbozado por Enterría. «Es un instrumento muy necesario
para dinamizar el suelo cuando algún propietario no quiere desarrollar
su terreno. Con dicha figura, se podría desarrollar mucho territorio»,
afirma Rafael Santamaría, presidente de la Asociación de Promotores
Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
No obstante, y a pesar de su buena acogida, son varios los promotores que dudan de la eficacia del agente urbanizador. «Es una figura que con otro nombre ya existe en la actual legislación. Visto lo visto, se pueden contar con la palma de la mano las actuaciones que se han desarrollado a través de esta figura. El problema radica en que en Madrid hay mucha tradición de recurrir a juntas de compensación y esa tradición pesa mucho», comenta el director general de una promotora madrileña.
Según varios expertos, teniendo en cuenta la presión urbanística de Madrid, el agente urbanizador comenzaría a actuar a partir de la tercera corona de Madrid.
Ahora, solamente queda que la Comunidad de Madrid le abra la puerta al agente urbanizador. Eso sí, en cualquier caso, tendrá que esperar hasta navidades, en el supuesto de que termine siendo ley.
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El precedente valenciano
La fórmula del agente urbanizador vio la luz con la aprobación
del RAU de la Comunidad Valenciana, en 1994. Una década después,
el balance que hacen de ella desde la Federación de Promotores Inmobiliarios
de la región sólo recoge aspectos positivos.
«Esta figura se basa en tres conceptos fundamentales», explica su secretario general, Benjamín Muñoz. «En primer lugar, la ¿¿¿función social??? de la propiedad inmobiliaria; en segundo, el terrible problema que existía antes de su aplicación para convertir suelo urbanizable en urbanizado; y, por último, la ventaja que supone que el agente actúe como delegado de la Administración pública para urbanizar suelos a su costa».
El arquitecto Gerardo Roger pone cifras a esta agilización del desarrollo de solares: «Ha supuesto la urbanización anual de más de 20.000 viviendas y el movimiento de unos 400 millones de euros de inversión en infraestructuras».
Respecto a las críticas vertida sobre el agente urbanizador, que en ocasiones ha sido tildado de especulador, Muñoz descarta que tengan argumento. «Los propietarios no tienen la obligación de vender el terreno, se les da la opción de sumarse al programa pagando la cuota de edificación por techo urbanizable y, en este caso, existen facilidades de pago. Sólo se le expropia al que se cierra en banda», explica.
El secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios valencianos
sostiene, asimismo, que esta figura ha contribuido a que la Comunidad sea una
de las más baratas en precios de vivienda a pesar de mantener una intensa
actividad inmobiliaria. «Al principio desconfiamos mucho, pero el tiempo
ha demostrado que resulta muy beneficioso que el proceso esté en manos
de la iniciativa privada», concluye.