| Notas informativas |
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(Agrupación Estradense
de Defensa do Rural e Urbano )
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LEY DEL SUELO
Ahora vexamos o que dí a ADMINISTRACIÓN: El proyecto de Ley de Suelo remitido por el Senado al Congreso de los Diputados ha sido aprobado hoy con el apoyo de todas las fuerzas políticas de la Cámara, a excepción del Partido Popular,
El Confidencial.com.- 27/06/2007.-Bruselas denuncia la ley urbanística valenciana (LUV) ante el Tribunal de Luxemburgo Agroinformación.com.-21/05/2007 .-ASAJA denunciará ante el Defensor del Pueblo la nueva Ley del Suelo. La Organización ASAJA (Asociación Agraria Jóvenes Agricultores) advierte que la Ley del suelo, tal y como ha sido aprobada, permitirá realizar expropiaciones de tierra a los agricultores a un justiprecio que roza la confiscatoriedad.A partir de ahora, el valor del terreno se calculará por el sistema de capitalización de renta, es decir por el valor de lo que se pueda sembrar o recolectar, independientemente de que ese precio sea infinitamente inferior al de las fincas colindantes o incluso inferior al precio que se adquirió. Con este nuevo sistema de valoración, el nuevo justiprecio del suelo rural resultará verdaderamente irrisorio, ya que será mucho menor al actual y rondará entre 3 y 6 €/m2 , según los cálculos realizados por esta Organización. .Si como tiene declarada la jurisprudencia del Tribunal Supremo en innumerables sentencias, la naturaleza jurídica del instituto de la expropiación es la de que el expropiado, con el importe del justiprecio, pueda adquirir un bien de idénticas características al que pierde, se puede encontrar a partir del 1 de julio con que con el dinero recibido no pueda adquirir dicho bien de sustitución, quebrando el indicado principio. En resumen, se trata de un sistema de valoración tremendamente injusto que atenta contra la libertad del mercado, motivo por el cual ASAJA se dirigirá al Defensor del Pueblo para solicitar la presentación de un recurso de inconstitucionalidad contra el artículo 22 de la Ley. Mientras tanto, esperamos que los Tribunales de Justicia sigan aplicando, como hasta ahora, en sus sentencias el principio del justiprecio. 20minutos.es.-EFE. 10.05.2007 - 18:09h El Congreso da luz verde a la nueva Ley del Suelo con la única oposición del PP. Zapatero confía en que frene la corrupción urbanística.Entrará en vigor el próximo 1 de julio.El 30% del suelo residencial será para VPO. El Mundo.es.-1-11-2006.-Claves para encontrar la 'Ley del Suelo ideal' .El precio de los pisos y la corrupción con dos quebraderos de cabeza para ciudadanos y administraciones. 12 expertos el derecho dan sus respuestas para un reglamento idóneo. Creo que no es sólo un problema de corrupción -que también, en algunos casos- sino de desidia, de falta de medios personales y materiales y, en ocasiones, de falta de voluntad política», afirma José Manuel Sala Arquer, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Rey Juan Carlos. 20MINUTOS.ES. 23.11.2006 -El Gobierno endurecerá la Ley del Suelo para frenar los 'ladrillazos'.Los requisitos serán más estrictos para aquellos proyectos que contemplen la creación de miles de viviendas, y si el mismo implica un crecimiento de más de un 20% de la población, deberá tramitarse como una revisión del plan general de urbanismo de la localidad, según El País
El Mundo.es.-9-3-2007.-La nueva Ley del Suelo reducirá la oferta y encarecerá las viviendas libres A web deste Instituto contén moitos e interesantes artigos sobre urbanismo. La Ley de del Suelo: un nuevo instrumento de corrupción urbanística Instituto Juan de Mariana.-El Proyecto de Ley del suelo: más arbitrariedad, fomento de la corrupción y mayor restricción de la oferta de suelo. El
Mundo. 17-11-2006.-El
45,4% de los diputados dice «no» a la Ley del Suelo Terra.es.23-11-2006.-La Ley de Suelo supera el debate de enmiendas a la totalidad con el apoyo de PSOE, PNV, IU-ICV y ERCEn concreto, el proyecto de la Ley de Suelo obtuvo un total 136 votos a favor, 160 en contra y 5 abstenciones, después de que se emitieran 301 votos. Las críticas de la mayoría de los grupos al proyecto de ley se centraron, además, en la supuesta inutilidad del proyecto frente a la corrupción urbanística, en la definición de un tope de participación de los ayuntamientos en las plusvalías de las actuaciones urbanísticas, sin que se plantee poder ampliarlas más allá del 20%, y en el régimen de valoración de suelos ante los problemas que ocasionará en las poblaciones agrícolas. ¿Burro-cracia? El Confidencial.com. 4-12-2006.-.-La Ley de Suelo no resuelve el futuro de los suelos urbanizables en tramitación, según Knight Frank. La aprobación de la nueva Ley de Suelo no especifica cual será el futuro de los suelos urbanizables que en la actualidad están pendientes de tramitación urbanística, pese a que en su articulado sólo contempla dos tipos de suelo, los rurales y los urbanos, según un estudio de Knight Frank. Además, la Ley de Suelo no aclara "qué criterio se seguirá para aprobar la incorporación de un suelo rural a una plan general de ordenación urbana (PGOU)"
Levante-emv.com. 3-12-2006.- Los bancos y las cajas de ahorro endurecen las condiciones para financiar suelo . -Nadie puede saber al cien por cien cuando compra un terreno que éste no termine siendo expropiado o no se recalifique nunca- Cotizalia.com.-2-novembro-2007.-El Banco de España exige a las cajas provisionar todo su suelo rústico por la caída de precios.
Cotizalia.com.-2-novembro-2007.-El Banco de España exige a las cajas provisionar todo su suelo rústico por la caída de precios. La nueva Ley recoge únicamente dos calificaciones básicas de suelo: el suelo urbanizado y suelo rural, con lo que desaparece de un plumazo la categoría de suelo urbanizable. Esto es lo que preocupa a todos aquellos dueños de suelo antes urbanizable, sean paisanos -en su acepción gala paysan-, promotores o entidades financieras, que ven cómo sus terrenos, hace unos meses fuente ilimitada de riqueza, se convierten en el mejor de los casos en una inversión a medio-largo plazo cuya reclasificación dependerá de las necesidades demográficas. No en vano, tanto el presidente de Martinsa-Fadesa, Fernando Martín, como el de Reyal Urbis, Rafael Santamaría, ambos miembros del G-14, se quejaron recientemente de los “efectos colaterales perniciosos” sobre las tasaciones de esta nueva Ley. “El nuevo texto normativo desvincula la clasificación del suelo y su valoración. Es decir, se valora únicamente la situación real y actual de cada uno de los suelos y en ningún caso las expectativas urbanísticas recogidas en los planes de ordenación urbana”, explica Pedro Areitio en el informe de octubre de la consultora inmobiliaria Irea. En definitiva, para este experto, “la incertidumbre generada por la nueva Ley no ha hecho más que agravar el sentimiento de desconfianza existente en el mercado inmobiliario. Lo que unido al empeoramiento paulatino de la capacidad financiera de las familias, no hace más que presagiar años difíciles en el mercado residencial español”.
Europa Press. Bruselas (Bélgica).- - 27/06/2007 17:01h La Comisión Europea denunció este miércoles la Ley Urbanística Valenciana (LUV) ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo (TUE) al considerar que infringe la normativa comunitaria en materia de contratación pública. El Ejecutivo comunitario cree que la LUV no remedia las infracciones detectadas en la polémica Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), a la que sustituyó en diciembre de 2005, y sigue sin respetar las exigencias de publicidad y transparencia que impone la normativa europea de contratación pública. "Aunque simplifica el procedimiento de selección de los agentes urbanizadores, la LUV sigue incumpliendo las directivas sobre contratación pública de la UE en varios aspectos", aseguró la Comisión a través de un comunicado. Entre las infracciones detectadas, Bruselas menciona "la situación de los promotores que piden el inicio de un plan de actuación integrada (PAI), el contenido y la publicidad de los anuncios de licitación, algunos criterios de adjudicación del contrato, y la posibilidad de modificar partes del contrato o proyecto seleccionado después de su adjudicación". El Ejecutivo comunitario denunció además que las autoridades españolas "no han cumplido las obligaciones que les impone el derecho comunitario, al no haber adoptado medidas para impedir que se adjudiquen contratos infringiendo la legislación de la UE". Finalmente, la Comisión constata que existe una "discrepancia" de interpretación sobre la "cuestión fundamental" de "si los PAI son contratos públicos sometidos a las normas de contratación pública de la UE". "Las autoridades españolas mantienen que los PAI no son contratos públicos y que, por consiguiente, ni la LRAU ni la LUV infringen las directivas de la UE. La Comisión mantiene la opinión contraria", señala. La actuación de Bruselas contra la legislación urbanística valenciana se inició en marzo de 2005 con una carta de emplazamiento en la que se cuestionaba la compatibilidad de la LRAU con el derecho comunitario. Tras recibir un dictamen motivado, la Comunidad Valenciana derogó la LRAU y la sustituyó por la LUV en diciembre de 2005. Sin embargo, la Comisión consideró que la nueva norma seguía vulnerando el derecho europeo y lanzó un nuevo expediente el 4 de abril de 2006 que acaba este miércoles ante el TUE.
El último informe fue refrendado por la Eurocámara el pasado jueves por 327 votos a favor, 222 en contra y 35 abstenciones, y en él se expresa la "más enérgica condena y oposición a los macroproyectos de urbanización" en España al considerar que en muchos casos han vulnerado "los derechos fundamentales de las personas". Los diputados "lamentan profundamente" que estas prácticas se hayan extendido a varias regiones españolas, "especialmente a la Comunidad Valenciana y otras regiones de la franja costera mediterránea, pero también, por ejemplo, a la Comunidad de Madrid". El texto se elaboró a raíz de la última misión,
formada por el laborista británico Michael Cashman y el conservador
británico Marcin Libicki, que visitó la Comunidad Valenciana,
Madrid y Almería a finales de febrero
ASAJA tiene previsto dirigirse, en los próximos días, al Defensor del Pueblo para plantear un recurso de inconstitucionalidad del artículo 22 de la Ley del Suelo que ha aprobado recientemente el Congreso de los Diputados. La Ley, en sus actuales términos, permitirá al Gobierno expropiar a los agricultores el suelo necesario para realizar infraestructuras a un justiprecio que roza la confiscatoriedad. 21. Mayo ´07 - El artículo 22 , referente a la “valoración en el suelo rural”, de la nueva Ley del Suelo que entrará en vigor el próximo 1 de julio, deja sin efecto el actual artículo 26 de la Ley del Suelo ya derogada, que establecía el valor del suelo no urbanizable por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A partir de ahora, el valor del terreno se calculará por el sistema de capitalización de renta, es decir por el valor de lo que se pueda sembrar o recolectar, independientemente de que ese precio sea infinitamente inferior al de las fincas colindantes o incluso inferior al precio que se adquirió. Con este nuevo sistema de valoración, el nuevo justiprecio del suelo rural resultará verdaderamente irrisorio, ya que será mucho menor al actual y rondará entre 3 y 6 €/m2 , según los cálculos realizados por esta Organización. A juicio de ASAJA, en el caso del urbanismo y con la nueva normativa, el agente urbanizador optará por un sistema expropiatorio absolutamente perjudicial para los agricultores, tanto por la nueva cobertura legal que justifica el expediente expropiatorio, como por el nuevo método de valoración del suelo rústico, tasado en función de la rentabilidad de la explotación que en muchos cultivos es ruinosa. Si como tiene declarada la jurisprudencia del Tribunal Supremo en innumerables sentencias, la naturaleza jurídica del instituto de la expropiación es la de que el expropiado, con el importe del justiprecio, pueda adquirir un bien de idénticas características al que pierde, se puede encontrar a partir del 1 de julio con que con el dinero recibido no pueda adquirir dicho bien de sustitución, quebrando el indicado principio. En resumen, se trata de un sistema de valoración tremendamente
injusto que atenta contra la libertad del mercado, motivo por el cual
ASAJA se dirigirá al Defensor del Pueblo para solicitar la presentación
de un recurso de inconstitucionalidad contra el artículo 22 de
la Ley. Mientras tanto, esperamos que los Tribunales de Justicia sigan
aplicando, como hasta ahora, en sus sentencias el principio del justiprecio.
El Mundo.es.-1-11-2006.-Claves para encontrar la 'Ley del Suelo ideal' .El precio de los pisos y la corrupción con dos quebraderos de cabeza para ciudadanos y administraciones. 12 expertos el derecho dan sus respuestas para un reglamento idóneo. Creo que no es sólo un problema de corrupción -que también, en algunos casos- sino de desidia, de falta de medios personales y materiales y, en ocasiones, de falta de voluntad política», afirma José Manuel Sala Arquer, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Rey Juan Carlos. En esta misma línea se pronuncia Agustín de Asís, profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III, quien señala que se deberían establecer procedimientos urbanísticos más transparentes que fuesen supervisados por profesionales ajenos a los ayuntamientos y las promotoras: «En la medida en que los procesos son más participativos e intervienen más agentes externos al mismo habrá menos corrupción». «La decisión final puede corresponder a las comunidades autónomas, pero se debe potenciar el papel de los consejos autonómicos de urbanismo, como el que existe en Castilla y León, en el que están representados los municipios, los agentes profesionales, las organizaciones sociales...» «Ésta tiene un tratamiento represivo que no debería ser muy diferente del de la lucha contra la corrupción en otros ámbitos: en definitiva, hay que lograr que las infracciones no 'compensen', que no 'salgan a cuenta' al infractor, como ocurre hoy en muchos casos» «Pero además», añade, «hay un tratamiento preventivo bastante más difícil: reducir el margen de discrecionalidad de los planificadores, estableciendo en la Ley criterios objetivos para la clasificación de suelo; los derechos y deberes de los distintos sujetos deben establecerse en la Ley, y no en pactos y convenios; debe resolverse el problema de la financiación de las entidades locales». Hay que ir hacia los patrimonios municipales de suelo y esto se puede hacer desde 1940 y no se ha hecho. ¿Qué sucede? Que los ayuntamientos no tienen suelo y tienen que comprarlo o expropiarlo y eso tiene un precio». «Los ayuntamientos tienen un sistema de financiación poco equilibrado y necesitan recurrir al suelo». Y señala también a los partidos políticos: «Es imposible su financiación si no recurren al urbanismo, porque en cada pueblo hay una sede de todos y en España hay miles de pueblos». «hacen falta más garantías a nivel de incompatibilidades y separación de intereses públicos y privados en funcionarios, concejales y contratistas de la administración» Fomentar el alquiler y la rehabilitación y cree que hay que «olvidarse de un crecimiento que mira sólo por los intereses económicos del promotor». José Manuel Sala también duda de que la Ley del Suelo pueda dar la solución definitiva al precio: «Sin duda, una planificación menos rígida, con trámites menos complejos, adaptable a los cambios, puede contribuir a que el producto final -el suelo- no se encarezca; como también la eliminación de barreras burocráticas y el establecimiento de criterios no discrecionales a la hora de excluir suelo del proceso urbanizador».
20MINUTOS.ES. 23.11.2006 -El Gobierno endurecerá la Ley del Suelo para frenar los 'ladrillazos'.Los requisitos serán más estrictos para aquellos proyectos que contemplen la creación de miles de viviendas, y si el mismo implica un crecimiento de más de un 20% de la población, deberá tramitarse como una revisión del plan general de urbanismo de la localidad, según El País
Ante los escándalos urbanísticos que han surgido en los últimos tiempos, el Gobierno ha decidido endurecer los controles. Los requisitos serán más estrictos para aquellos proyectos que contemplen la creación de miles de viviendas, y si el mismo implica un crecimiento de más de un 20% de la población, deberá tramitarse como una revisión del plan general de urbanismo de la localidad. Hasta el momento podía tratarse como una modificación del plan. El Gobierno quería endurecerla más, pero no quiso avasallar competencias autonómicas. El gobierno pretende así que los mecanismos de control sean más estrictos y que haya más participación ciudadana en los mismos. Sin embargo, admiten que les ha sabido a poco y que hubieran querido endurecerla aún más. Si no lo han hecho, ha sido porque chocarían con las competencias autonómicas. El proyecto prevé que el Gobierno pueda intervenir en aquellos caso en los cuales un proyecto afecte las competencias centrales: vivienda, edificación, suelo, aguas, costas, e infraestructuras.
Las dos primeras formaciones lo hacen porque consideran, justamente, que se está pasando por encima de las atribuciones autonómicas. Las enmiendas, por partidos Prácticamente la totalidad de los grupos parlamentarios presentes en el Congreso de los Diputados han presentado enmiendas al Proyecto de Ley del Suelo, que se centran sobre todo en la defensa de las competencias de las Comunidades Autónomas en materia de ordenación territorial y urbanística. PSOE. El grupo socialista ha presentado varias enmiendas con la intención de que crezcan los controles y el tiempo de tramitación, de evitar que las actuaciones se produzcan en tandas pequeñas que evitan su revisión, lograr que el Gobierno participe en las decisiones sobre ordenación territorial y urbanística o la garantía de igualdad de trato y oportunidad a la par que se garantiza el suministro de agua, la protección del medio ambiente y la salud o "la prevención de riesgos naturales y accidentes graves". Esquerra. Ha entregado más de sesenta enmiendas,
con las que pretende eliminar la "invasión competencial"
del proyecto de ley en algunos puntos; además, propone aumentar
la reserva de suelo reservado para VPO (viviendas de protección
oficial) del 25 al 30%, puesto que incluye un 5% que deberá destinarse
a viviendas de alquiler con el fin de permitir la emancipación
de los jóvenes menores de 30 años. Coalición Canaria. Ha hecho entrega de cinco
enmiendas, con la misma línea argumental, pero también con
mejoras en el sistema de valoración del suelo. CIU. Más de sesenta enmiendas en las que propone
que el porcentaje mínimo de la reserva de suelo para VPO sea determinado
por la legislación de cada comunidad autónoma y que se permita
a las Administraciones firmar convenios urbanísticos que superen
el 20% establecido.
Terra.es.23-11-2006.-La Ley de Suelo supera el debate de enmiendas a la totalidad con el apoyo de PSOE, PNV, IU-ICV y ERCEn concreto, el proyecto de la Ley de Suelo obtuvo un total 136 votos a favor, 160 en contra y 5 abstenciones, después de que se emitieran 301 votos. Las críticas de la mayoría de los grupos al proyecto de ley se centraron, además, en la supuesta inutilidad del proyecto frente a la corrupción urbanística, en la definición de un tope de participación de los ayuntamientos en las plusvalías de las actuaciones urbanísticas, sin que se plantee poder ampliarlas más allá del 20%, y en el régimen de valoración de suelos ante los problemas que ocasionará en las poblaciones agrícolas. El BNG advirtió de posibles 'conflictos jurídicos' a nivel competencial de mantenerse el actual texto, y defendió, por ejemplo, el derecho de las comunidades autónomas a la hora de definir las tipologías de suelo. Por su parte, Rodríguez declaró que al establecer dos únicos tipos de suelo, uno rural y otro urbano, la ley no contempla las peculiaridades de muchas poblaciones rurales en las que los propietarios de las viviendas viven vinculados a la explotación agraria. En su opinión, 'si se aprueba esta medida, serán ilegales muchos asentamientos gallegos', lo que supondrá mayor despoblación, menos explotación y un perjuicio económico para España. Esta apreciación fue defendida también desde ERC, que indicó además la necesidad de modificar el sistema de valor del suelo en los casos de expropiación (que no contempla la valoración de las expectativas de los suelos), ya que perjudicará a los trabajadores agrícolas, colectivo al que Rodríguez unió como principal afectado a los pequeños propietarios.En este punto, se indicó desde el grupo popular que este nuevo sistema sólo persigue lograr una 'abaratamiento' de las expropiaciones en favor de los intereses del Gobierno.
El
Mundo. 17-11-2006.-El 45,4% de los diputados dice
«no» a la Ley del Suelo El PP ha presentado una enmienda a la totalidad del proyecto de Ley porque «no hace una sola propuesta tendente a solucionar el primer problema en el sector de la vivienda que es el precio del suelo y, por tanto, su incidencia en el precio final de la vivienda», en palabras de Pablo Matos, portavoz del grupo en esta materia.En opinión de los 'populares', el texto de Trujillo sólo persigue «abaratar las expropiaciones por parte de las administraciones públicas» y con los planes parciales, «en los cuales las grandes empresas pueden desposeer al pequeño propietario a un precio más barato».Según explica, la normativa «plantea nuevas 'propuestas' 'estrellas' como la reserva del 25% del suelo para vivienda protegida, que no es una medida nueva porque la tienen casi todas las comunidades autónomas, y el establecimiento de un porcentaje de cesión de suelo a los ayuntamientos que va entre el 5% y el 15%, cuando la legislación actual recoge el 10%».
¿Burro-cracia? El Confidencial.com. 4-12-2006.-.-La Ley de Suelo no resuelve el futuro de los suelos urbanizables en tramitación, según Knight Frank. La aprobación de la nueva Ley de Suelo no especifica cual será el futuro de los suelos urbanizables que en la actualidad están pendientes de tramitación urbanística, pese a que en su articulado sólo contempla dos tipos de suelo, los rurales y los urbanos, según un estudio de Knight Frank. Además, la Ley de Suelo no aclara "qué criterio se seguirá para aprobar la incorporación de un suelo rural a una plan general de ordenación urbana (PGOU)", indica la consultora inmobiliaria. En este sentido, señala que la aprobación del actual proyecto de ley, aún en trámite parlamentario, podría traer consigo "conflictos derivados de situaciones transitorias". Por otro lado, desde Knight Frank se considera que el "factor precio" se verá afectado por "el exceso de oferta que pueda existir en un mercado como el inmobiliario, íntimamente ligado a la coyuntura económica del país y a la presión que se genera por la liquidez en el mercado". Así, la consultora considera que le Ley de Suelo no conseguirá abaratar el precio del suelo, más aún después del recorrido de precios al alza observado en los últimos años. No obstante, apunta que la nueva clasificación del suelo incluida en el proyecto de ley, que pretende frenar la especulación, "incentivará a los inversores profesionales, y dejará poco margen de actuación a la figura del especulador".
Levante-emv.com. 3-12-2006.- Los bancos y las cajas de ahorro endurecen las condiciones para financiar suelo . -Nadie puede saber al cien por cien cuando compra un terreno que éste no termine siendo expropiado o no se recalifique nunca- Las entidades de crédito deciden aplicar la futura ley estatal, que modifica la valoración de los solares. La nueva normativa es un intento por evitar la especulación urbanística . La futura legislación estatal establece un nuevo régimen de valoraciones del suelo a la hora de su tasación, del tal manera que una parcela pasará a ser urbanizable prácticamente en el momento en el que su propietario recibe la licencia para edificar. El cambio tiene una importancia capital para el sector inmobiliario porque limita extraordinariamente las posibilidades de los pequeños empresarios a la hora de plantearse la compra de un terreno, rústico en el cien por cien de las ocasiones, para planificar su futura urbanización. Hasta ahora los promotores recurren habitualmente para financiar la compra de suelo a una fórmula crediticia conocida como «préstamo a promotor», por la cual la entidad financiera le concede un crédito en función de una tasación que siempre toma como referencia el suelo a valorar como si éste fuera urbano, aunque en realidad se compra con la calificación de rústico. (Se puede comparar con como se pagan las expropiaciones). El Consell tiene transferidas el 90% de las competencias en urbanismo pero la futura legislación deja en manos del Ejecutivo central -ministerios de Fomento y Vivienda- la valoración del suelo, tanto a la hora de las operaciones de compra-venta como en las expropiaciones. En este sentido, la norma abaratará mucho los procesos en los que la Administración se hace con unos determinados terrenos a la hora de expropiar. Fuentes del sector pusieron como ejemplo el controvertido Plan Rabasa de Alacant, un plan urbanístico con más de cuatro millones de metros cuadrados de suelo rústico que se compraron a treinta y cuarenta euros el metro cuadrado y que ahora cuenta con parcelas que se venden a 150 euros, a pesar de que las viviendas no estarán construidas al menos hasta dentro de ocho o diez años. El Ayuntamiento aprobó la recalificación a suelo urbano en abril de este año pero la primeras compras de suelo datan del año 2000. «Con la futura ley y en el caso de que el Consell hubiera decidido expropiar el PAI el pago se hubiera fijado a precios de ese año y no de 2006», explicaron fuentes de las empresas que mueven suelo en la provincia. «El nuevo régimen de valoraciones del suelo limita mucho
las expectativas que puedan tener las pequeñas empresas promotoras
y, como siempre, beneficia a las grandes que son las que consiguen fácilmente
una póliza de crédito -la otra fórmula habitual
de contar con financiación para comprar suelo- precisamente por
su poderío económico», apuntaron ayer fuentes del
sector de la promoción de viviendas y suelo en la provincia de
Alacant.
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Ley de del Suelo: un nuevo instrumento de corrupción urbanística
La ley elimina la clasificación del suelo como criterio general a la hora de valorar el suelo expropiado. Según su Título III, los terrenos pasan a ser considerados como rurales o urbanizados a efectos de su valoración. Con este cambio, cuando el Estado se decida por expropiar un terreno, el precio a pagar al damnificado se calculará en virtud de su situación física en el momento del expediente administrativo, en lugar de su uso potencial. De este modo, las fincas que figuren como urbanizables en los planes municipales podrán ser expropiadas como si de rústicas se tratasen, con lo que la compensación será infinitamente menor a la del libre mercado. La norma sustituye así el sistema de justiprecio, vigente desde hace siglos, por un injustiprecio arbitrario e irrisorio. Algo que, de hecho, contradice la jurisprudencia derivada del propio Tribunal Supremo. Como consecuencia, los pequeños y medianos promotores verán reducida en gran medida su capacidad de financiación mediante una, más que previsible, disminución de las garantías hipotecarias. De este modo, la norma fomenta el oligopolio, al expulsar del mercado a las pequeñas y medianas empresas dedicadas a la gestión urbana por no poder garantizar la financiación de sus actividades. Por otro lado, se generaliza la figura del agente urbanizador, una figura implantada en la actualidad por doce gobiernos regionales, y que ha sido denunciada en los tribunales europeos. Se trata de un instrumento jurídico por el que la Administración selecciona a un particular, por medio de concurso público, encargado de realizar el desarrollo urbanístico, sin que éste necesariamente tenga que ser el propietario de los terrenos. El empresario ejecuta así las obras, a cambio de solares edificables o una remuneración en metálico. Pero si los afectados están disconformes, se procede a la expropiación de los inmuebles, extendiéndose así esta opción frente a otras opciones menos coercitivas del derecho de propiedad (compensación y cooperación). El Estado se entromete de forma indirecta en la gestión del suelo privado, haciendo de la arbitrariedad y discrecionalidad política el modus operandi del nuevo sistema. La ley también da cobertura a la posibilidad de incorporación en las leyes autonómicas la figura de gestión del agente edificador. La única y principal diferencia de este sistema con el de agente urbanizador es que éste puede actuar en suelo urbano consolidado. De esta forma todos aquellos solares que no estén edificados en las ciudades pueden ser edificados por terceros sin necesidad de ostentar la propiedad. El intervencionismo impregna e inspira todo el texto normativo salido del Congreso, provocando con ello un mayor encarecimiento del suelo. La ley incorpora una reserva mínima del 30% de la edificabilidad para viviendas con algún tipo de protección. De este modo, la oferta de vivienda libre se restringe con el consiguiente encarecimiento de la misma. La ley de la oferta y la demanda queda suplantada por la voluntad política del legislador. Además, aumenta en gran medida la presión fiscal a fin de poder compensar las arcas municipales, ya que aumenta el porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria, que pasa del máximo del 10% (ley 6/98) a un nuevo máximo del 20%. Esta medida conlleva, pues, una nueva presión a la alza en el precio de la vivienda. Es más, el Gobierno aprobó establecer un precio máximo de venta y alquiler para viviendas en régimen de protección que, tal y como ha demostrado la práctica, supondrá un incentivo para el fraude fiscal y el blanqueo de dinero. Y, para terminar, introduce importantes límites totalmente arbitrarios en los desarrollos urbanísticos que contemplen crecimientos superiores a un 20% de la población actual del municipio o de su territorio. Por otra parte, establece una serie de preceptos que afectan a materias de competencia autonómica y local, como los convenios urbanísticos, plazos de información pública del planeamiento o la exigencia de documentación (informes de sostenibilidad económica a favor de la recaudación municipal). De este modo, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, miente descaradamente a la opinión pública al negar el carácter intervencionista de un texto que, en realidad, viene a institucionalizar indirectamente el poder confiscatorio del Estado en detrimento de la propiedad privada de los individuos, un derecho reconocido de forma explícita en la Constitución. Y es que, esta norma, según Trujillo, nace para eliminar “la liberalización del suelo promovida por el Gobierno del Partido Popular”, cuando ésta, en la práctica, nunca se ha llegado a producir, con lo que la única solución posible al problema nunca ha sido aplicada. Por el contrario, el modelo de “urbanismo sostenible” que pretende impulsar el Gobierno aleja, aún más si cabe, al propietario de la gestión de su propio terreno. Este mismo modelo, llevado al extremo, en donde el poder público se otorga la potestad exclusiva de la ordenación urbanística, es, precisamente, el sistema reinante en países de tanto prestigio democrático y económico como Cuba, Bolivia o Zimbabwe, entre muchos otros, en donde el suelo es propiedad estatal. La planificación urbanística es una materia ampliamente regulada e intervenida en España por todo tipo de administraciones. El suelo, que es un bien escaso y, por tanto, económico, sirve así como elemento de financiación extra para múltiples entidades administrativas. La arbitrariedad y discrecionalidad administrativa, figuras básicas de la nueva ley, traerá como resultado una mayor especulación política que, no económica (de por sí saludable y necesaria), con lo que la corrupción urbanística que campa a sus anchas en la mayoría de los ayuntamientos del país continuará vigente e, incluso, se verá incrementada. El IJM propone como único modelo de solución aplicable a este compendio de problemas, la liberalización real y completa del suelo, nunca acometida en España, para solventar los numerosos problemas que derivan del intervensionismo público en la gestión de un bien, el suelo, que es de titularidad privada y, por tanto, defendible y amparada constitucionalmente. Contacto Comunicación: comunicacion@juandemariana.org Gonzalo Melián, arquitecto y responsable de urbanismo del Instituto Juan de Mariana: gonzalomelian79@yahoo.es. Teléfono: 639347058. El Instituto Juan de Mariana es una institución independiente dedicada a la investigación de los asuntos públicos. Con el fin de mantener una independencia plena, el Instituto no acepta subvenciones o ayudas de ningún gobierno o partido político. Su objetivo es convertirse en un punto de referencia en el debate de las ideas y de las políticas públicas con la vista puesta en una sociedad libre. Para conseguirlo nos proponemos estudiar y difundir la naturaleza del mercado. El nombre del Instituto proviene del más prominente pensador de la Escuela de Salamanca, encarcelado a principios del siglo XVII por su oposición al rey Felipe III.
Instituto Juan de Mariana.-El Proyecto de Ley del suelo: más arbitrariedad, fomento de la corrupción y mayor restricción de la oferta de suelo.
La nueva ley prescinde de las calificaciones del suelo que servían para establecer las diferencias entre los derechos y los deberes de la propiedad, ya que entiende que esta calificación "ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo" por especulación política. Con ello parece referirse al aumento del precio cuando se produce una decisión política que cambia la calificación del suelo a otra que permite usos más valiosos (ej: de rústica a urbanizable). Por ello, el nuevo texto elimina la calificación de los suelos, que con la nueva ley pasarán a estar "en situación de suelo rural" o "de suelo urbanizado". Esta diferencia tiene implicaciones muy serias por lo que se refiere a la expropiación, porque la valoración del suelo no se efectuará en función de su uso potencial, sino en virtud de su situación física. Y el cálculo del justiprecio se realizará a través del método de capitalización de rentas en lugar del método comparativo de suelos similares en el mercado. Con estos cambios, se podrán expropiar las fincas urbanizables con una compensación como si fueran rústicas, un "justiprecio" que apenas merece tal nombre. De este modo, la nueva legislación otorga carta blanca a la administración para expropiar el patrimonio de los ciudadanos con una compensación mínima, que no atiende a ningún criterio de justicia. De aprobarse el proyecto de Ley en su actual redacción, los derechos de propiedad de los ciudadanos españoles quedarían en entredicho, ya que quedarían en una situación de inseguridad jurídica éticamente condenable y con consecuencias económicas muy negativas. Esta medida no sólo supone un importante perjuicio económico para los expropiados, sino para todos los propietarios de suelo urbanizable, quienes verán reducidas sus garantías hipotecarias ante la incertidumbre de que el suelo sea expropiado como si de rural se tratara. Además, las personas con un menor acceso al capital tendrán muchas más dificultades para acceder a un préstamo con el que poder construir en sus propiedades, a menos que suscriban una póliza de seguros que, en cualquier caso, incrementará de manera sustancial sus costes. El Instituto Juan de Mariana considera que la expropiación es un instrumento en sí mismo inadecuado para resolver los problemas sociales, ya que sustituye la negociación y el acuerdo por la imposición unilateral de la voluntad estatal. Por ello, el IJM considera que sólo favoreciendo la negociación entre las partes (ya sea vendiendo la finca a un precio que el propietario considere realmente justo o buscando otras soluciones como el trueque por parcelas análogas o la participación del propietario en el accionariado del proyecto empresarial que requiera el suelo) pueden alcanzarse soluciones que resulten satisfactorias para todos. Por otro lado, el Proyecto de Ley toma como principios inspiradores conceptos tan vagos como el "interés público" o el "desarrollo sostenible" que dada su indeterminación sólo suponen un campo abonado para una mayor discrecionalidad del poder político sobre los derechos individuales. El nuevo texto otorga, por tanto, más arbitrariedad, que generará más especulación y corrupción urbanística, y no menos, como pretende. Por añadidura, el Proyecto de Ley obliga a reservar un 25% del suelo a viviendas con algún tipo de protección oficial. Así, la nueva legislación restringirá la oferta de vivienda libre. Esta restricción de la oferta contribuirá a un aumento de los precios de la vivienda, con efectos sociales muy negativos para amplias capas sociales que buscan la oportunidad de adquirir una. Por otro lado, la Administración deja clara una vez más cuál es su principal motivación: la recaudación tributaria. El proyecto de Ley permite a los Ayuntamientos incrementar hasta un 20% el impuesto del porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria (frente a un máximo del 10% actual). De nuevo, esta medida provocará tanto el incremento de los precios de la vivienda cuanto un rebrote de la tan de actualidad corrupción urbanística, al aumentar sus beneficios. El Instituto Juan de Mariana está comprometido con la lucha contra la especulación política del suelo. Pero considera que para lograr ese objetivo, el camino más justo y más eficaz sería eliminar la posibilidad de que una decisión política influya en los usos del suelo. Por ello, el Instituto Juan de Mariana propone como la forma más eficaz para la lucha contra la especulación política y la corrupción urbanística, la liberalización del suelo. En definitiva, se trata de un Proyecto de Ley confuso y de dudosa constitucionalidad que desampara al propietario legitimándose sobre unos principios totalmente intervencionistas y sobre la demagogia de la lucha contra una especulación que sólo incentiva. El Instituto Juan de Mariana es una institución independiente dedicada a la investigación de los asuntos públicos. Con el fin de mantener una independencia plena, el Instituto no acepta subvenciones o ayudas de ningún gobierno o partido político. Su objetivo es convertirse en un punto de referencia en el debate de las ideas y de las políticas públicas con la vista puesta en una sociedad libre. Para conseguirlo nos proponemos estudiar y difundir la naturaleza del mercado. El nombre del Instituto proviene del más prominente pensador de la Escuela de Salamanca, encarcelado a principios del siglo XVII por su oposición al rey Felipe III.
El
Mundo.es.-9-3-2007.-La nueva Ley del Suelo reducirá
la oferta y encarecerá las viviendas libres MARTA BELVER / BENITO MUÑOZ / ALFONSO MATEOS
A los propietarios de casas o a los potenciales compradores durante los próximos años les puede asaltar una incertidumbre más que lógica: ¿tendrá este texto legislativo efectos reales y directos sobre el mercado de vivienda? Los expertos coinciden en que las nuevas medidas generarán una reducción de la oferta que, a su vez, provocará un encarecimiento de las viviendas libres, aunque tardará un tiempo en notarse. «El aumento de las cesiones de aprovechamiento a las administraciones y la reserva de un 30% del suelo para pisos de protección oficial provocará una subida de la vivienda libre, ya que los promotores tienen que compensar sus beneficios», afirma Mariano Ayuso, socio del despacho de abogados Cuatrecasas. «Incrementar la cesión del aprovechamiento lucrativo del 10% al 15% o, excepcionalmente, al 20%, desde luego no va a producir un abaratamiento del suelo, que es la materia prima del sector. Producirá un encarecimiento que se puede trasladar al precio de la vivienda», según fuentes del sector inmobiliario. Con respecto a las irregularidades urbanísticas que la Ley del Suelo pretende frenar también existen discrepancias. «La experiencia demuestra que el poder administrativo sin límites acaba en corrupción», asegura Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Los gobiernos autonómicos tienen mucho que decir sobre la Ley del Suelo; por eso permanecen atentos a su desarrollo y expectantes ante cualquier cambio que se produzca. En la valoración que hacen de la norma pueden generalizarse dos tendencias: por un lado, aquellos que la consideran innecesaria y hablan de clara inconstitucionalidad, mientras que otros observan buenas intenciones y atisban posibles problemas de desarrollo. Habría que tirar de hemeroteca para saber si una Ley del Suelo 'non nata' ha generado tantos 'dimes y diretes' durante su gestación como la actual, que acaba de recibir el visto bueno del Congreso de los Diputados con la sola oposición del Partido Popular. Sus novedades han sido diseccionadas, loadas y criticadas en infinidad de foros. Ahora bien, ¿qué efectos reales tendrán en el mercado de la vivienda? En el punto en el que coinciden prácticamente todos los expertos consultados es que el intervencionismo de la nueva norma disminuirá la cantidad de solares disponibles y, por ende, conllevará un encarecimiento de las casas que no son públicas. Eso sí, tendrán que caer las páginas de varios calendarios antes de que sea perceptible. «Se va a reducir considerablemente la oferta, lo que va a contribuir a que los precios sean más altos que si las medidas fueran liberalizadoras», apunta Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (U. «El aumento de las cesiones de aprovechamiento a la administración y la reserva de un 30% del suelo para pisos de protección oficial provocará una subida de la vivienda libre, ya que los promotores tienen que compensar sus beneficios», añade Mariano Ayuso, socio del despacho de abogados Cuatrecasas y magistrado de lo Contencioso Administrativo en excedencia. Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), pone un ejemplo gráfico de las consecuencias que tendrá este estrechamiento del mercado: «Si en lugar de en 2007 esta Ley se hubiera aprobado en 1997 el 'boom inmobiliario' de precios habría sido el doble». «Toda intervención administrativa en el suelo acaba por subir el precio de la vivienda. Cuanto más monopolista es el mercado, más subidas. Habrá menos edificabilidad y repercutirá en el alza de los precios», señala, por su parte, José Antonio Pérez, director del Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).
Según fuentes del sector, «incrementar la cesión del aprovechamiento lucrativo del 10% al 15% o, excepcionalmente, al 20%, desde luego no va a producir un abaratamiento del suelo, que es la materia prima del sector. Producirá un encarecimiento que se puede trasladar al precio de la vivienda». No todas la opiniones se centran en el encarecimiento de los precios. Así, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, afirma: «La nueva Ley, por sí misma, no aporta gran cosa en relación a los precios. Su escalada se produce por la situación del mercado y no por la Ley». La oferta residencial es otro de los interrogantes del futuro. «Habrá menos, pero no por la Ley, sino por el ritmo de ajuste del mercado. En cualquier caso, habrá tanta oferta como demanda exista. El promotor tiene garantizados los beneficios en la VPO y buscará más en la vivienda libre», dice Alejandro Campoy, director del Área de Suelo de Aguirre Newman. «La Ley habla del 30% de suelo para VPO. Esto afectará sólo a los municipios que estén por debajo y la mayoría de las comunidades están por encima. Madrid ya está en el 50% de VPO. Las leyes que tienen las comunidades autónomas están muy por delante de la estatal», añade. «La reserva de VPO del 30% sólo afecta a cinco comunidades autónomas, que están ligeramente por debajo de este porcentaje. No supone un cambio radical en el escenario actual», apuntan otras fuentes del sector. «La Ley no facilita el incremento de la oferta de suelo urbano, en todo caso, la limita». «Hay que resolver el 'cáncer' de siempre: el aprovechamiento del suelo lo monopoliza su propietario. Habrá menos oferta y la demanda comprará si puede o se tendrá que ir de España», indica José Antonio Pérez. «La Ley del Suelo tendría que haberse hecho antes. El problema es que hay un 'stock' de suelo que está en manos de grandes grupos económicos y tienen terreno para 20 años. Tras el 'boom' toca volver a ser un país normal, pero la situación es que no somos capaces de financiar la deuda actual. Esto es imposible arreglar en una generación», señala el economista y arquitecto Ricardo Vergés. Otra de las batallas que quiere librar el texto legislativo elaborado por el Ministerio de Vivienda es la de la corrupción urbanística. Y lo hace a golpe de transparencia; verbigracia, publicando la lista de los propietarios de un suelo durante los últimos cinco años para tratar de evitar 'pelotazos'. En este aspecto, la unanimidad de los expertos brilla por su ausencia.
«Las medidas incluidas en la Ley tendrán efecto si se aplican con rigor», considera Ayuso. «A partir de su entrada en vigor, por ejemplo, será obligatorio dar luz pública a todos los convenios urbanísticos, a través de los cuales se vehiculizaba en muchas ocasiones el fraude». Según Bernardos, en cambio, la nueva 'carta magna' del suelo «da más prerrogativas a los ayuntamientos, lo que implica mayor discrecionalidad y, por tanto, favorece las irregularidades». «La experiencia demuestra que el poder administrativo sin límites acaba en corrupción», agrega, en la misma línea, Izquierdo. En opinión de otras fuentes inmobiliarias, «el control de las irregularidades urbanísticas hay que abordarlo fundamentalmente desde el ámbito competencial de las comunidades autónomas y de las corporaciones locales. Todas las medidas tendentes a luchar contra dichas irregularidades serán bien acogidas por el sector». «El mayor poder está en manos de las comunidades y los ayuntamientos, también en la cuestión de las irregularidades. La Ley tiene poco que hacer en muchos aspectos, sólo en el asunto de las valoraciones de cara a las expropiaciones o en la VPO», apunta Alejandro Campoy. Según Luis Corral, «las irregularidades han sido una de las banderas de la Ley, pero si no se elabora un reglamento no tendrá efectividad». Para el director del Servicio de Estudios del IEE, «si se reduce la oferta de suelo la posibilidad de corrupción aumenta». «No es tanto un problema de Ley, sino de transparencia e incentivos. Y los urbanismos más limpios son los que reconocen el derecho a la propiedad, cosa que esta norma niega», concluye Izquierdo.
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